随着房地产市场集中度日益提高，中小房企生存状况正日益艰难，寻求规模化或上市成为其生存的必经之路。5月17日更新了招股书的中梁集团就是一个典型样本。这份长达754页的招股书讲述了一个规模迅速扩张且杠杆短时间之内迅速放大的故事。
根据招股书，中梁集团在2016年至2018年间，其合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，三年内销售额增长了5.3倍；比起销售额，中梁集团净资产负债比率变化更为惊人。据招股书显示，2016年，中梁集团净资产负债率高达1790%，2017年净资产负债率骤降到339.5%，2018年则降至行业正常水平58.1%；随着规模激增，中梁集团流动负债总额也随之激增。2016-2018年，中梁集团流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元、1484.49亿元。
中原地产首席分析师张大伟表示，从周期看，房地产进入存量时代，业绩大幅上涨越来越难。这种情况下，头部房企变动幅度越来越小。从未来房地产企业竞争格局来看，核心是金融战，上市成为房企融资最关键的渠道。对于中梁这种第二梯队企业来说，过去几年为了上市不得不高杠杆发展。而从资本市场看，对房地产行业的关注度在降低。所以最近一年多港股上市的内地房地产公司，很多都出现破发。
血拼上市
在其更新的这份招股书中，中梁自称是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国。按“综合开发能力”计，中梁集团称“我们自2014年以来已连续六年获中国房地产Top 10研究组评为中国房地产百强企业。我们分别于2018年及2019年获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强。我们亦获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。”
不过，值得关注的是，在这众多排名中，中梁集团是目前唯一没有上市的房企。“不上市，企业融资困难非常大，现在很多资金都只给头部企业。”张大伟说。从中梁招股书公布的融资渠道来看，信托等渠道占据主要比例。招股书显示，截至2018年12月31日，中梁信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额约为人民币147.163亿元，占中梁借款总额的约54.5%。
无论是当下房地产大环境还是中梁自身发展，上市都成为其迫切需求。从招股书来看，为了上市，中梁集团近年来维持了非常高的负债水平且较低的净利润。
中梁集团在招股书中也表明，“于往绩记录期间，我们维持相当高的借款水平为我们的营运提供资金。于2016年、2017年及2018年12月31日，我们未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为人民币202.266亿元、人民币244.763亿元及人民币270.049亿元。”数据显示，短期债务中公司账面贸易应付款及应付票据自2016年的19.87亿增加至2018年的84.98亿；其他应付账款及应计款项则由2016年的19.04亿增至2018年的204.76亿。截至2018年12月31日，其短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。
在利润方面，中梁集团2016-2018年净利润分别为-2.74亿元、4.99亿元及25.26亿元；净利润率方面，2016年为亏损，2017、2018年分别为3.56%及8.36%。这与其快速增长的销售额以及营业收入严重不匹配。根据招股书，中梁集团在2016年至2018年间，其合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿；营业收入29.25亿元、140.26亿元及302.15亿元，年复合增长率达到221.4%。
布局隐忧
中梁集团上市之路并不顺利。早在2018年11月13日，中梁就向港交所递交过上市申请。不过，该份资料于2019年5月14日被港交所判定为没有进展，显示“失效”状态。2019年5月17日，中梁又重新递交新招股书。
张大伟认为，从地产发展看，上市已经成为了门槛。不过，他担心，类似这样的企业上市后很可能需要较长周期的消化。
另外，值得关注的是，中梁目前战略布局也存在疑问。公开资料显示，中梁集团执行董事兼董事长，创始人为杨剑，其于1993年进入房地产行业。于2016年，中梁集团将总部迁至上海，且将物业开发业务拓展至安徽省、福建省及江西省。但随后，中梁集团布局重镇一直主要在三四线城市，未重点布局市场火热的一二线市场。此外，根据其招股书，截至2019年3月31日中梁集团土地储备总量约为38.9百万平方米，其中约17.6百万平方米（或45.4%）位于长三角经济区。
目前，随着三四线棚改接近尾声，三四线城市红利正逐渐消失。回归一二线成为主流房企的选择。而中梁业绩过于集中在长三角以及布局不合理成为其上市风险因素。
财经评论员严跃进表示，中梁上市确实比较尴尬，他们是这一轮上市中节奏最慢的，甚至从预期来说，中梁本身企业规模很大，按理是很容易上市的。但上市“失效”风波后，实际上估计企业也会有各类压力。所以类似承诺派息的公司政策，多半也是为了继续落实上市工作，或者说也是为了增强投资者的信心。
严跃进认为，中梁控股这两年规模增长较快，但是上市本身会考虑很多问题。比如说土地储备的结构。如果说项目过多布局在三四线城市，而此类城市又面临市场的降温，那么实际上也会有各类压力。而类似净利润等数据走低，对于各类股票投资者来说，相对是会比较抵触的。据中梁的招股说明书，截至2018年8月31日中梁在二线城市布局占比已达到37.66%，三线城市33.33%，四线城市占比19.91%。另值得关注的是，中梁集团新近递交的招股书中与去年一样，其财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。