阳春三月过后，北京楼市开始稍稍热闹起来，二手市场活跃度提升，一手市场限竞房集中入市，刚需、换房需求陆续入场。《证券日报》记者走访调查后发现，从成交套数来看，总价500万元左右的刚需住宅、总价1000万元以下的郊区别墅正在成为市场交易的主力，而京西和京西南板块则是供应集中区。
有统计数据显示，今年前4个月，北京别墅成交1300套，同比上涨90%；成交均价56646元/平方米，同比上涨27%。值得一提的是，总价1000万元以下的别墅项目成交441套，同比上涨18%，占别墅成交总量的33%。
“今年以来别墅市场成交量走高，一方面受2019年供应量增加影响；另一方面，春节后部分开发商以价换量促使市场好转。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示，多重因素影响下，置换改善型需求纷纷入市，带动成交量走高。
“在中产阶层中，中端客群在北京的首改或者再置业需求受政策限制较严，多在总价逻辑下购房，一般倾向于向郊区资源型楼盘外溢。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，这类住宅地价较低，开发商操作空间较高，尤其别墅市场精装修项目所占比例并不高，若能以精装修方式入市，市场接受度更高。
中产出击千万元量级别墅
今年的北京别墅市场，主要由两类住宅构成，传统老牌别墅和限竞别墅。老牌别墅位置较好、总价较高；限竞别墅位置多呈现郊区化，居住环境和价格优势明显，区域配套成熟度相对较弱，总价较低。
上述统计数据显示，今年前4个月，1000万元以下别墅成交均价为31411元/平方米，同比上涨6%；成交金额28亿元，同比上涨21％。而在1000万元以下别墅成交TOP30中，丰台、房山、大兴和昌平的项目较多，成交套数较高的项目多达50多套，低的则仅有两三套。
值得一提的是，在1000万元以下别墅成交TOP30中，万科旗下项目占4席，其中包括去年入市的万科翡翠西湖。据记者了解，万科翡翠西湖位于丰台区青龙湖板块，目前万科已在该地布局多个地块，总货值超过100亿元，除住宅用地外，项目还囊括商业、养老、教育、公园等多类型配套用地，成为万科继房山、通州台湖、石景山五里坨区域后，再次以造城逻辑深耕的板块。
近日，《证券日报》记者到青龙湖板块探查，有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园分别位于房山和丰台两区，目前该区域有6个项目相继入市，皆由万科、龙湖、金地、首开等全国性标杆房企布局开发。
据《证券日报》记者了解，青龙湖板块多数项目受“90/70”限制，小户型居多，但有的项目则是整盘偏向合院、叠拼别墅以及大户型洋房集中的偏别墅改善型社区，比如位于青龙湖东岸景区入口附近的万科翡翠西湖。
“翡翠西湖项目墅区自然环境生态良好，是首改和再改客群的聚集地，承接海淀、丽泽商务区、五棵松和总部基地等区域外溢的购房需求。”万科翡翠西湖营销负责人向《证券日报》记者表示，这个项目合院产品比例在50％以上，且是北京市场中别墅中少有的精装修交房项目，可为业主省去百万元装修费用和近乎一年的装修周期。
该人士进一步称，从目前购买客群来看，主要来自于京西板块和地缘性客户，其中，来自海淀、丰台的多次置业客群占比较最高。典型客户为40岁以上与父母同住的家庭或二孩家庭，主要需求体现为置换升级型置业。因项目地处青龙湖丰台片区，临近规划轨道交通及人大附丰台分校，在市政配套方面较之其他同类型项目板块更为完善，千万元级总价的精装修合院别墅，吸引了西部地区改善型客户聚集于此。
多次置业客群入场
家住海淀的受访者李女士也向本报记者表示，去年公司搬到了丽泽商务区，又刚添了小孩，就有了再置业的想法。
按照李女士的设想，一家三代人买个总价1000万元左右，且私密性较好的大房子居住最为合适。但海淀没有什么新房供应，二手房动辄7万元/平方米以上，居住环境并不理想。在西部片区居住多年，又不想向东置业的李女士，综合交通状况（上班车行距离在一个小时以内，最好有轨道交通）、教育资源、商业配套规划等多重因素，多次比较之后，李女士向记者称，全家更为中意的是丰台区的万科翡翠西湖合院，同为千万元总价，可以一步到位置换到合院别墅的住宅，或许还可以享受到区域成熟后的红利。
“相对来说，在有轨道交通、教育、养老、商业等规划，有山、湖等自然景观，但配套尚未完全成熟的西五环、六环区域，同总价段下能够置业别墅产品，对比城市核心区四环附近的中小面积平层产品来讲，无疑成为中产阶层群体第一居所改善的更好选择。”宋延庆向《证券日报》记者表示，从万科产策定位来看，符合其布局新区大盘的投资逻辑，事实上这类住宅业态也确实是迎合市场的。
宋延庆进一步称，1000万元总价的别墅之所以在北京别墅市场成交比例较高，其背后的购房逻辑是，城市中心豪宅的价格标尺，与城郊的别墅产品的剪刀差效应，为中产阶层的改善需求提供了多样性的选择。比如说，七八年前买房的人，原来贷款很少，早已还清，又经历了2017年北京楼市的快速上涨和2017年下半年以来的逐渐回落，认为当下是低点换房改善时期，因此开发商的“降维”别墅，即1000万元总价级别的别墅较为吸引这类客群。
对此，国仕英在接受《证券日报》记者采访时也表示，主城六区内别墅房源少且价格高昂，中产阶级往往望而却步，但随着近郊区别墅项目的入市，大量中产阶级置换改善型需求释放，纷纷选择近郊区低总价别墅。
正如上述万科翡翠西湖相关负责人表示，城六区的自然资源型土地非常稀缺，总价1000万元级别的合院供应几乎为零，从市场目前在售的新房来看，门头沟、亦庄区域合院总价在1500万元以上；孙河板块合院总价达2000万元以上，均价接近7万元/平方米。鉴于此，京西和京西南改善客群外溢购房需求多聚集于西六环区域性价比高的别墅类业态。
对此，国仕英也表示，未来，部分交通便利、配置建设完善、教育资源丰富的低总价别墅项目需求极高，千万元总价的别墅市场仍是中产阶级置换改善型需求的主力市场。