摘要：40年产权的商业服务用房，却被首开美墅湾包装成不可多得的别墅产品。
李未来摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 海口报道
40年产权的商业服务用房，却被首开美墅湾包装成不可多得的别墅产品。
首开美墅湾位于海口市西北部，这个22公里长的热带景观滨海带状型地带边上，有众多大型开发商入驻，其中就包括北京首都股份开发有限公司（首开股份600376.SH），首开美墅湾便是其旗下项目。
《华夏时报》记者近日走访了解到，首开美墅湾的一个产品系艺墅街正在出售，本来40年产权的商业服务用房，却被塑造成“有天有地”的别墅产品，不限购不限贷，价格比住宅还要低。
销售人员告诉记者，该项目分为两部分开发，靠近岛内的南部已经开工建设多年，而靠近海岸线的北部却还没有动工，主要因为北部距离海岸线太近，其开发建设可能会与海岸保护与开发管理规定有抵触，因此一直没有动工。
根据首开股份2018年年报显示，美墅湾项目于2016年开工，预计竣工时间是2020年，截至2018年底美墅湾尚没有已竣工面积，总建筑面积约35.4万平米，目前在建建筑面积约21.37万平米，进度只有六成。
更改房屋用途
“有双拼，有联排，地上三层，地下一层，不限购不限贷”首开美墅湾销售人员告诉记者，目前海南全境限购，这样的条件很适合内地客户购买。
记者了解到，该销售人员说的是首开美墅湾项目的一个产品系：艺墅街。从户型图上来看，这是一个标准的别墅产品，面积大约215-227平米，有边户，有中间户，地上一层有入户花园，边户的花园更大，还设计了客厅、餐厅、厨房，地上二层有两个卧室和两个卫生间，地上三层是一个带卫生间的大主卧，另外还有一个约25平米的大露台。地下一层设计了酒窖、台球室、观影室等私密空间。
工作人员还带领记者参观了业主真实装修的房屋效果。
这样的别墅，西海岸边并不多见，一反常态的是，其价格居然还比普通住宅要便宜。艺墅街的这种别墅均价为1.6万元／平米，而美墅湾的住宅已经卖到了1.8万元／平米。
之所以如此，是因为这种别墅实质上是40年产权的商业用房。
目前在首开美墅湾及其周边项目，海南以外户口的客户基本没有机会买到住宅。
2018年4月22日，海南出台楼市新政，在原来限购政策的基础上，实施全域限购。即：在原有限购区域之外，非本省户籍购房须提供累计2年及以上个税或社保。
这意味着，非海南省户籍客户要在海南任何一个楼盘购买住宅都至少要缴纳2年以上个税或社保，海口市区、三亚市区等部分区域需要5年以上个税或社保。
不过，商业项目却并不受此影响。
记者咨询律师了解到，这种项目的土地性质为商业用地，与住宅不同，其土地使用权只有40年，商业用地只有经申请变更为居住用地性质后，房屋才可作为住宅使用，否则不能随意变更。这种将商业项目包装为别墅的行为，在没有改变土地性质的情况下，却改变了房屋的用途，是不符合规定的。
销售任务只完成22.46%
首开美墅湾位于海口三大热门区域的西海岸，其他两个分别是观澜湖和大江东。
西海岸楼市的兴起主要是受海口“西拓”战略的影响，根据“西拓”政策，海口要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。
2010年之前，西海岸无人问津，直到2010年海口市政府搬迁至此，西海岸才逐渐热闹起来。先是众多开发商在这里争相拿地，而后又吸引众多来海南岛度假的内地游客前来投资，再经历2016-2017年全国楼市升温，西海岸彻底变得炙手可热起来。
首开股份就是在这样的背景下拿下了海口长流地块，也就是现在的美墅湾。
首开股份收购这宗地块，并不是通过土地招拍挂，而是通过海南产权交易所组织的华闻传媒投资集团股份有限公司下属海南民生长流油气储运有限公司（以下简称“长流公司”）100%股权收购项目竞价买到的。
长流公司本来是做仪器仪表、化工机械、建筑材料等业务的，与房地产毫不相干，其所拥有土地性质本来为工业用地，但因海口市政府调整规划，用地性质变更为城镇居住用地及商务金融用地。项目用地总面积约24万平米，地上规划总建筑面积约29万平米。
24万方土地，首开股份只用了7.18亿元。不过，其项目开发和销售却遇到了阻碍。
根据首开股份2018年年报，美墅湾于2016年开工，预计竣工时间是2020年，不过，3年过去，其在建建筑面积约21.37万平米，只占总建筑面积的60%左右。截至2018年底美墅湾尚没有已竣工面积。
记者对比美墅湾2018年底和2019年3月底的数据发现，其第一季度没有新增任何在建建筑面积。
另外，截至2019年3月底美墅湾可供出售面积约28.9万平米，累计销售面积却只有6.49万平米，也就是说，该项目的销售任务只完成了22.46%。
美墅湾销售人员告诉记者，该项目分为两部分开发，靠近岛内的南部已经开工建设多年，而靠近琼海的北部却还没有动工，主要因为北部距离海岸线太近，其开发建设可能会与海岸保护与开发管理的相关规定有抵触，因此一直没有动工。
针对“商改住”、开发陷入迟缓等问题，记者向首开股份董秘办公室发送了采访提纲，但截至发稿之日仍未获得回复。