背靠“美的系”大树，左手千亿负债、右手百亿业绩的美的置业仍加速跑马圈地，提前部署“千亿”目标
《投资者网》汪慧敏
作为“美的系”旗下成员，美的置业（03990.HK）于2018年10月在港股上市以来，公司负债境况得益于控股股东方的注资而有所缓和。
财报显示，公司在2018年的合约销售金额约790亿元，同比上升56%；营业收入301.2亿元，较2017年上升70%；经营利润66. 95亿元，较去年上升84%；年内核心净利润上升75%至人民币32.84亿元。
据中指研究院发布的《2019年1-5月全国房地产企业拿地金额TOP100》榜单，美的置业以拿地金额201亿元位居第15位，超过了中国恒大（03333.HK)和 绿城中国（03900.HK)
值得注意的是，由于扩张带来的加速拿地，美的置业的负债总额在进一步攀升。截至2018年12月31日，美的置业总资产1773.2亿元，负债总额为1537.35亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.66亿元，同比增加68.7%。总负债率为86.7%。
在销售去化方面，美的置业2019年前四个月的销售业绩达到了285亿元。按照公司之前的规划，美的置业在2020年将冲刺千亿大关。但在2018年的业绩报告会上，董事局主席郝恒乐公开表示，1000亿元的合约销售目标将计划于2019年实现。
加速跑马圈地
“有粮心不慌”，房地产企业谋求规模扩张的首要因素就是土地储备。
《投资者网》梳理美的置业近几年的拿地金额和面积发现，在规模化竞赛的跑道上，从2017年至今，美的置业在拿地方面按下了“快进键”。截至2019年5月，美的置业累计拿地金额750亿元，拿地面积达到1724万平方米。
根据中指研究院发布的《2017年全国房地产企业拿地金额TOP100》排行榜，美的置业以拿地金额301亿元、拿地面积748万平方米位居第29位。在《2018年全国房地产企业拿地金额TOP100》中，美的置业的排名依旧为第29，拿地金额248亿元、拿地面积502万平方米。
值得注意的是，在中指研究院最新发布的《2019年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》中，美的置业以拿地金额201亿元、拿地面积474万平方米分别位居排行榜的第15和第11位。这一数据甚至超过了头部房企中国恒大（03333.HK）和千亿房企绿城中国（03900.HK）。
值得一提的是，美的置业2019年在拿地方面采取了“加杠杆”。据公开资料，公司在4月份以7.65亿元拿下了衡阳地王，该地块起拍价420万元/亩，成交价合605万元/亩，溢价率144%；5月份以28亿元在武汉拿地，溢价率为80%。
在美的置业加速“跑马圈地”的同时，公司的销售业绩也是“高歌猛进”。公开资料显示，2016年、2017年和2018年美的置业的销售业绩分别为206亿元、507亿元和790亿元，复合年增长率超过了95%。其中，2017年的增长率达到了146%。
年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。加上2019年前5个月的土地储备，美的置业的土地储备已近5000万平方米。
土地储备充足、业绩飘红，美的置业看上去一切似乎都很“美好”，但财报上的另一个数据——总负债还是引起了市场的关注。
超千亿负债
根据年报数据，截至2018年12月31日，美的置业的负债总额为1537.35亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.66亿元，同比增加68.7%。
如此高的负债并没有让一路狂奔的美的置业放缓脚步，有业内人士认为，这或与其母公司美的集团（000333.SZ）的影响有关。
公开资料显示，2016年美的置业净负债率为624.7%，2017年骤降为118.9%，2018年更是下降到97%。2017年，美的置业的控股方之一宁波梅山保税港区樾宸投资管理有限公司向其注资60亿元；2018年10月11日，美的置业登陆港股市场，融得27.87亿元的净额。
另一方面，美的置业也在积极融资。据美的置业公告，2019年1月及2月，美的置业发行了三期本金总额为50.6亿元的公司债券。该债券的年票利率为7.00%、5.30%及6.50%，到期日分別为2022年1月3日、2022年1月28日及2022年2月28日。
依托于美的集团的美的置业，在融资成本方面或具有一定的优势，而这一点亦得到了美的置业执行董事兼首席财务官林戈的认同。林戈曾在业绩报告会上公开表示，“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股背景，融资非常有优势。”
据悉，2018年，美的置业融资成本低于行业平均水平，年内的实际加权借贷利率为5.91%。
有业内人士分析认为，企业规模扩大、企业融资规模增加等都会加重公司的负债。从这两年企业的整体发展情况来看，负债的增加会被理解为一个负面信号，即企业的资金压力也在增大。目前有很多房企也把降低负债作为2019年的工作重心，而对于美的置业来说，在冲刺规模的时候，注重减少负债规模和稳定资金压力也是有必要的。
背负着高负债的压力仍激进拿地的策略是否会给企业正常经营的资金链带来风险？《投资者网》针对上述有关问题致函美的置业，截至发稿，对方未予以置评。