54岁的黄其森能再一次顺利穿越周期吗？
21世纪经济报道记者又一次在泰禾中国院子见到了泰禾集团董事长黄其森。这一次，他没有像以前一样西装革履，而是穿了一件极为显眼的天蓝色高尔夫运动T恤。有人在淘宝上找到了同款，售价约在1400元左右。
这已经是时隔一年半时间。
上一次，21世纪经济报道记者见到黄其森还是2017年12月22日。当时，几家为数不多的媒体接到了黄其森的专访邀请。在这次采访中，黄其森透露：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。同时，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。”但随后，众所周知，泰禾集团不仅没有完成2000亿销售目标，净负债率甚至一度飙升至上市房企第一名。于2018下半年开始，泰禾传出资金链危机，随后便频繁转让项目股权，同时也包括裁员。
黄其森将泰禾这场惊险的变故部分原因归结为“泰禾这些年和媒体公开交流太少了”。他希望“让大家了解真实的泰禾”。于是，这场采访持续了三个小时，黄其森大多独自一人回答媒体提出的问题。回答的内容有不少重复，但从他不太标准的普通话中可以听出，他希望向外界传递的内容：第一，泰禾2018年销售额为1300亿，回款达到了七八百亿，这并不算差。2019年销售目标是1500亿，但未来将更看重回款；第二，泰禾集团未到期的短债都提前做好了安排。今年共有574亿短债，过去五个月偿还了180多个亿，还有300亿左右短债。但这些都做了重新安排和置换。年底刚性兑付的短债不到60个亿；第三，流水不腐，高管流动很正常。当然，这其中有他管理的失误；第四，从近年来拿地战略来看，他判断都非常准确甚至眼光还优于同行。
不过，这些都难掩黄其森是一个冒险者。在金融环境整体收紧的当下，净负债率高达384.49%的泰禾集团又将如何穿越周期？
黄其森去杠杆
“我有朋友买了你们项目。但他非常想知道，泰禾北京院子二期会烂尾吗？”一上来，就有媒体非常尖锐地向黄其森提出了这个问题。黄其森有点尴尬地笑了一下，继而说，“那个项目周边地价已经达到7万元/平方米。你朋友买的时候应该是限价6.8-6.9万元/平方米之间。买到就是赚到。”
问题背后是外界对泰禾集团资金链问题的担忧。根据Wind数据统计，截至目前，泰禾集团净负债率在房地产上市企业中排名第一。根据房地产上市企业发布的2018年年报，泰禾集团384.49%的净负债率水平远高于行业平均水平（77家A股房地产开发企业净负债率行业平均值为60.82%，82家港股房地产开发企业净负债率平均值为74.51%）；此外，2018年，泰禾集团的总资产周转率为13.03%，低于Wind数据库显示的房地产行业30%的总资产周转率平均水平。
深交所也担心泰禾集团的短期偿债能力。于2019年5月8日，深交所发出问询函称，“年报显示，2018年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时你公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。请你公司结合开发项目回款情况、融资能力等，说明你公司相关资金安排，分析说明你公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。”
媒体必然会问此问题。黄其森看
似轻松地回复称，“监管部门对上市公司，百分之八九十都有问询，只不过大家对泰禾比较关注，并非针对泰禾一家。”据黄其森说，此前泰禾和100多家金融机构合作，一旦金融机构出问题，遇上兑付，就可能会对泰禾造成一些负面的影响。于是公司从去年下半年开始进行调整，现在就和15、20家金融机构形成战略合作，至今还没有一笔（债务）发生过违约。
坐在黄其森一旁的泰禾集团执行副总裁葛勇补充说，“目前泰禾平均融资成本在8.5%左右，整体有息负债金额相比2018年底有了显著的下降，从1375亿左右下降到不到1200亿，过去5个月在积极去杠杆降负债。目前，泰禾今年未到期的短债已经提前做好了一些安排，去年年底574亿，过去5个月已经偿还180个亿，还有300多亿已经做了重新的安排和置换，到今年年底需要刚性兑付的短债不到60亿。2018年年底和一季度的时候，经营性现金流历史上实现了正值。去年年底大概在130多亿，一季度120亿。”
尽管黄其森笃定表示，“（泰禾）没有出让股权的计划，我自己非常有信心。”但显然，高负债之下，去杠杆势在必行。黄其森表示，未来泰禾还将拿出一部分项目与外部企业合作，即出售项目股权，但不会再像“现在这么疯狂了”。下半年泰禾对拿地比较谨慎，会进行小股操盘或进行品牌输出，不会进行大规模的拿地。
对于外界所传闻的泰禾将要引入战略投资股东问题，黄其森称，泰禾与很多机构有过接触，但目前不方便透露相关进展。“现在合作停留在项目层面，股权层面有一些接触，我们会选择门当户对、志同道合、对泰禾业务有帮助的机构。”
黄其森北上的得意与反思
黄其森总结自己在战略上是“大学生”，管理上是“小学生”。这极为恰当。
黄其森的一生看起来似乎属于天赋异禀，少年得志一类。1965年出生，15岁上大学，毕业后一直在福建省建行工作。1996年在福州创立泰禾集团。在他长达三个小时的采访中，黄其森无法像其他企业家一样采用宏大叙事法预测国内外形势，也不能讲述高深的管理哲学。他甚至直言自己在管理上是“小学生”。那么，这个“小学生”靠什么让泰禾集团销售额冲刺到千亿？黄其森的答案是“时势造英雄”。
“中国房地产确实有泡沫。这其中，最大的泡沫就是人才泡沫。大家也不要感觉自己有什么牛的，无非就是通货膨胀。房地产行业是赶上了好时代，赶上了红利。中国房地产发展太快了，缺乏沉淀。真正应该钦佩的是制造业，是像华为这样的企业，我们要对自己要有客观的认识。”黄其森说。
那么，是什么让黄其森抓住了红利？他的一些朴素的言语可以窥见一二。
“我2002年到北京，人家就跟我说，你在北京做企业，不怕人家骂，就怕没人理你。我想最极端的，也是做得最好的。这方面我最佩服的是潘石屹。他自己还出本书叫《批判现代城》。我觉得做企业还是要有心理承受能力。如果都没有人关注你，这个企业就差不多了。”
“同等量级的企业，有（闽系房企）布局了70多个城市，我们才聚焦二十多个城市。我很早就确定三四线城市不去，东北不去。有哪几个企业像泰禾战略这么清晰的？当时我们在上海、北京、福建拿了800亿元的地，现在1600亿元也拿不下来，当时这种战略谁能看得透？地拿对了，什么就都对了。所以，这次泰禾拿项目出来（指转让项目股权），大家都找上门来，大家流口水。前几年，泰禾在公开市场频频举牌。很多人问我们是不是听到了什么风声？这里面还是对政策的准确理解和把握。”
“同等量级的企业，大部分将总部设在上海。只有泰禾，不只上海，还坚定将总部设在北京。现在能进北京的企业不多了。到北京，眼界和格局都不一样了。对政策把握，泰禾是最精准的。”
能抓住红利的黄其森弱点是什么？是管理。2018年以来，泰禾集团发生了大幅度高管流动以及裁员风波。公开资料显示，2017年以来，泰禾先后有超过10名高管离职或被辞退。2018年，泰禾财务总监罗俊、集团副总裁丁毓琨、集团副总裁兼北京区域公司总裁钱嘉、集团副总裁沈力男等先后离职。2019年4月30日因个人原因，张晋元辞去泰禾集团副总经理职务。2019年1月10日，泰禾集团副总经理郑钟、副总经理朱进康及财务总监李斌辞去所任职务。郑钟主要负责地产业务，而朱进康是泰禾商业板块的关键人物。而因泰禾去年以来的迅速裁员计划，随之也产生了诸多负面信息。
黄其森也坦言，管理上有他的失误存在。“整体来说，还是房地产行业发展太快，连长都要当团长用。这可能就是地产行业的人才现状。我们也能感觉到，和万科、龙湖、融创这些企业相比，还有差距。当然，房地产操盘这是一个很长的产业链，并不是几个人可以解决的，我要做的事尽量控制不犯大的错误，不拿错地，不去错地方。但是人不可能不犯一点错误。这其实就是成长的代价。”
黄其森透露，在管理上，泰禾要进行大幅度调整，要“精总部强区域”。目前公司奖金也跟回款直接挂钩。泰禾目前管理架构主要分为四个区域：北京、上海、福建和广深，未来更多决策就放在第一线，“能听得见炮火的地方”。“举个例子，OA这样的审批流程，当天就要点掉，拖延每次就罚一万块，这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才，现在基本上就是四级变两级，马上拍板，马上决策。”
对于未来拿地策略，黄其森表示，从去年年初感觉市场不对，到今年一年半的时间，泰禾一块地也没拿。接下来，泰禾还是会在二十几个城市深耕，最多会扩张到西安、重庆、成都。泰禾原来有7000亿的土地储备，现在跟世茂合作后，还有6000亿的土地储备。“今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的（节奏），更多会鼓励小股操盘、品牌输出。下半年，从中美贸易到整体市场，都有不确定性，我们还是保持相对谨慎的态势。”
最后，黄其森说，“做企业，从某种程度来讲，还是给自己定位。泰禾的定位就是中小企业。还是要有忧患意识。”
他不再追求2000亿了。