23号文的出现，堵住了信托参与前端融资的这条路。
今年以来，集合信托产品的平均预期收益率自3月达到阶段性高点后，此后2个月连续下行。
第三方数据显示，今年5月成立的集合信托产品平均预期收益率为8.20%，较上月有所下滑。4月成立的集合信托产品平均预期收益率为8.26%，较3月份下降0.04个百分点。“2019年下半年信托平均收益率将在7%～8%之间。”一位信托业人士告诉第一财经记者。
在投资领域上，房地产仍为支撑信托公司业务规模的重要支柱，5月房地产信托占比达到42%，较上月增加6个百分点。不过，随着5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），提出了具体详尽的监管内容，信托的前端融资模式将受阻，释放出房地产信托降温的信号。
一家华北地区信托公司高管对第一财经记者表示，23号文把以前监管散落在规范性文件或规章里的条款整合在一起，是2017年“三三四十”(“三违反”、“三套利”、“四不当”、“十乱象”)的延续，监管给市场透露的信号是“监管不会因为市场的变化而放松，监管是一以贯之的”，并重申业务的合规性，不能触碰监管红线。这也倒逼信托公司转型，此前信托公司借款项目占比过大，这一局面未来将发生变化。
收益率两连降
经济增速下行，融资方对资金需求持续走高，资金供求之间的不平衡拉升了融资成本，从2018年二季度开始，信托产品收益率节节攀升，一直持续到今年一季度。
然而从今年4月份开始，信托产品的平均预期收益率开始下降。用益信托网数据显示，5月成立的集合信托产品平均预期收益率为8.20%，较上月有所下滑。
“信托产品收益率下行预期已被市场接受。一方面央行实施较为宽松的货币政策，机构资金的流动性逐渐充裕，从而影响社会平均融资成本持续走低；另一方面企业的投资热情下滑引起融资需求收缩，且企业融资渠道多样化趋势明显，集合产品预期收益率仍有下行压力。”用益金融信托研究院研究员喻智表示。
喻智称，2019年融资环境有所改善，企业在融资上的选择多元化，对于信托的依赖性减弱；而信托公司在违约频发的背景下，在资金投放上比较谨慎，也进一步拉低了集合产品的平均收益率。
具体来看，今年5月共有49家信托公司披露了产品预期收益率，其中，仅有2家信托公司平均预期收益率超过9%，分别是吉林信托和国民信托；15家信托公司的产品平均收益率为8.5%～9%；有15家产品平均收益率8%～8.5%；13家产品的平均收益率7%～8%；3家产品的平均收益率6%～7%，另有1家信托公司的产品平均收益率低于6%。
“多数中小型信托公司仍是以较高的产品收益率给予一定溢价来吸引个人投资者，公司体量小、市场知名度低的信托公司出现了资金募集困难。”喻智称。
5月，集合信托产品平均预期收益率下行趋势初现，最为显著的特点是平均预期收益率超过8%的产品比重下降。同期平均预期收益率7%～8%的集合产品占比增加。
房地产类和基础产业类信托收益率下行或是集合产品收益率下行的主因，5月，房地产类信托和基础产业类信托项目的平均预期收益率分别是8.21%和8.45%，环比分别下降0.26个和0.11个百分点。
房地产信托谋划新转型
在金融类、工商企业类、基础产业和其他类信托成立规模均有所下滑的情况下，5月房地产信托成立规模为594.32亿元，环比上升2.96%，占比达到42%。
不过，23号文禁止向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
不少业内人士认为，尽管5月房地产信托表现相对强势，但23号文出台后房地产类信托监管升级，房地产信托将出现降温。
“23号文提出了具体详尽的监管内容，而且制定了翔实的实施措施，且对工作不到位的要进行严肃查处。”喻智称，在23号文影响下，目前只有股权投资模式在前端融资阶段是合规的。
另一位业内人士称，此前，房地产信托由于不同地区信托公司业务把握尺度不同，有些地方存在较大的弹性空间，信托公司可以在前端融资介入。而当下，23号文的出现，堵住了信托参与前端融资这条路。
“23号文的出现，更像是对今后信托业部署的工作计划，给信托公司一个信号，鞭策信托公司转型。我们公司就在进行新的业务尝试，例如开始试水投资性房产业务，与头部房企就多种业态展开深度合作，为房企小股东融资提供解决方案等，丰富房地产信托的产品线。”上述华北地区信托公司高管称。
喻智称，自2019年初，行业融资环境有所改善，房企特别是头部房企，融资需求呈现多元化发展趋势。信托公司应在业务模式上进行转型创新，并向多元化方向发展，以适应房企多样化的融资需求。房地产供应链融资业务、房抵贷业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITS）等新型业务模式都是值得信托公司尝试的新方向。
中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成此前对第一财经记者表示，无论何种政策导向，房地产行业对于信托公司而言都有市场机会，但传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩。未来房地产信托的方向是通过基金、ABS、养老地产、真实房地产投资联合一定区域市场的主流开发商进行。