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经济观察报 记者 陈博 “对银行而言，这类窗口指导一直都存在，一般由相关部门直接下达到总行。比如去年底，国家发改委就曾对房地产企业的资产负债率有过明确要求，超过85%不能进行境外发债。”谈起近期的融资监管，张宇说。
张宇是一家商业银行负责对公业务的资深工作人员。5月底，坊间传出一则监管部门将收紧部分房企公开市场融资的消息，随之而来的，是一份被暂缓公开市场融资业务的企业名单，碧桂园、恒大、融创、招商、阳光城、金地、旭辉等房企均分列其间。
张宇第一时间从网上关注到这份名单，不过他称，目前尚未看到这份名单下发。在一家国有银行负责开发贷业务的郑旭（化名）这些天也同样与同事讨论到这份名单，“我们目前还没收到正式的窗口指导，但接下来如果碰到名单中的房企申请贷款，我们会小心一点，仔细权衡。”
无论是新一轮土地拍卖热潮，还是热点城市楼市的大幅回暖，抑或是高杠杆扩张的房企，每一个行业变化背后预警的多维度风险，正引发一场“查漏补缺”的严监管。
6月20日，大连银保监局发布行政处罚信息，工行大连分行因贷后管理不到位，导致个人质押贷款流入房地产被罚款30万元。今年以来，上市房企群体受到了历史鲜见的交易所高密度问询。从地方政府到交易所，再到金融监管层，管控严令持续“打补丁”，层层筑牢房地产行业的风险防控线。
层层筑牢风控线
时隔一年半，泰禾集团董事长黄其森终于现身媒体的视野。他率领的泰禾，曾以“地王收割机”和“院子”系豪宅产品闻名，但过去一段时间却因资金链问题站上舆论风暴中心。
2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻，在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上，泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是，与100多家金融机构合作，“谁给的利率低，我就给谁做。”
但2016年下半年起，房地产市场遭遇调控加码，激进囤下的高价地块去化艰难；随后地产金融又面临“控制杠杆”的严监管。“从2016年下半年到现在，不要说拿地王，公开市场我几乎都不去了，这几年就靠合作、并购了。”黄其森说。
“攻城略地”的背后，向来离不开融资“输血”。泰禾在拿地战略上的前后改变，是过往四年土拍市场及融资环境的折射，也是企业经营风险的一个观察维度。
从2019年4月份开始，房地产市场又掀起新一轮土拍热潮。中原地产研究中心发布的数据显示，截至6月17日，全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿元，同比上涨了20.7%，杭州、苏州、天津、武汉等热点二线城市在这一轮卖地中领跑。
房企拿地的势头更是有增无减，截至5月20日，已经有31家房企拿地过百亿，其中13家拿地甚至超过200亿元。
房地产融资规模小幅上升是此轮土拍升温的一个主要原因。国家统计局数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%。
张宇所在的银行，房地产大类的贷款占比高达50%-60%。“上半年还未结束，我们行房地产类贷款已经爆表。这导致我们下半年的房地产大类贷款额度进一步缩减，只能重点推非房类贷款了。”他表示。
越来越多维度的风险点被暴露到聚光灯之下，尽管始终处于严监管状态，但从地方政府到交易所再到监管层，还是层层着手，进一步筑牢房地产内部那道风险防控线。
“高价地”和“扫货王”
“土地潮”与“高价地”之于房企，就像第一张多米诺骨牌。以泰禾为例，过去连续七年，其经营活动产生的现金流量净额均为负数，买地等经营支出常年大于当年项目销售回款。
在这样的大背景下，无论是地方政府、交易所，还是监管层，他们的重拳出击都是有的放矢。比如，为了应对这一轮土拍中频频出现的“高价地”和“提前锁定地块”常态，短短一个月间，苏州、东莞等城市先后对土拍游戏规则“打补丁”。
而“近期在公开市场拿地活跃的房企”以及“高价地”，也是上述监管部门收紧部分公开市场融资的两大对象。
事实上，金融机构对这两大对象的警觉并非刚刚开始。按照规定，无论是商业银行、还是信托机构，对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。因此，这两类金融机构所针对的房地产贷款必须以项目为单位。
关于高价地项目的贷款申请，银行在过往操作中早已建立起一套系统化的判断程序。“我们更青睐拿地成本较低、区位较好、业态规划比较完善，特别是以住宅产品为主、盈利空间较大的项目。至于写字楼或商业项目，我们相对更谨慎一点。”张宇说，但他们不会完全因为项目是地王就暂停贷款，“还是会先测算项目的内部收益率，只要收益率符合要求，依然可以通过审批。”
郑旭所负责的开发贷，也以项目的利润率作为首要考量指标。“是不是地王项目，其实并不是我们关注的重点。”
郑旭与他的团队，在接到项目贷款申请之后，通常要进行一番深入调查，内容包括周边同类项目现有市场售价、整个工程造价、项目开发周期、融资成本等，从而提前推算出后期利润率。“只要收益能覆盖得过成本，那就没问题。如果周围市场价仅3万元/平方米，项目的拿地价格已经达到2.5万元/平方米，这种情况下，项目后期可能出现亏损，我们持相对保守态度。”
不过，高价地注定了产品后期定位必须高端化，一旦市场调控周期出现，去化情况的不可把控往往影响销售回款。一位信托公司的运营人士向经济观察报表示，他们公司一般不太碰地王项目，毕竟还款还是要看未来销售情况，万一受到政府限价政策影响或者市场回调就不太好。
作为房地产项目背后的开发者，房地产企业同样一早被列入金融机构的重点防控之中。从银行层面上来看，国有控股房企、TOP20房企，或者是在单个城市里拥有丰富的土地储备、拿地均价较低的房企，都是优先选择合作的对象；而对于信托机构而言，大型房企比如万科基本不会考虑采用信托贷款，太小的房企信托机构一般看不上，他们更青睐合作的是二线蓝筹类房企，一般位列TOP100，集中布局二线及强三线城市。“那些拿地、开发激进，或者资产负债率比较高的房企，我们很谨慎。”张宇所在的银行，从今年起基本暂停了闽系房企的贷款申请。“他们比较激进，虽然也很想跟我们行合作，但我们现在还是以观望为主，哪怕是以前合作过的企业。
交易所史上最密集问询
拿地问题指向的，终究还是房企的资金情况。与往年有所不同，今年年报季刚过，泰禾、金科、新城控股、大悦城、阳光股份等多家房企就接连遭受深交所、上交所的“拷问”，问询的重点主要关乎现金流、杠杆率、偿债能力、盈利水平等几大关键指标。
交易所的监控逻辑聚焦在资金安全上，背后的原因在于货币政策已连续12个月宽松，流动性充裕。近期房企融资规模回升，各主要融资渠道成本均有小幅下降——这是恒大研究院对今年第一季度房企融资环境的一个判断。
几乎与交易所的问询同个时间点，监管层的风险防范意识已经进一步强化。6月中旬，在第十一届陆家嘴论坛上，“地方必须正视一些地方房地产金融化的问题”被银保监会主席郭树清在旗帜鲜明指出来。他说，一些房地产企业融资过度挤占了信贷结构，导致资金使用效率进一步降低，也助长了房地产的投资投机行为。
这番话祭出之前一个月，一份由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）率先吹响了警报。
“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”、“未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资”、“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”、“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”、“并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”等几大类过往“曲线”融资方式又被监管部门重新点名。
伴随而来的动作颇为震撼，上海银保监局、山东银保监局、聊城银保监分局等相继对违规向房地产市场提供融资的金融机构开出多张金额巨大的罚单。
房地产融资不会开闸放水
去年发行了九期超短期融资券的富力地产，新近取消发行本年度第五期超短期融资券。6月19日，上海清算所的披露公告显示，富力地产一笔发行金额为5亿元、上限为10亿元的超短期融资宣告取消发行，原因为合理降低发行利率，控制融资成本，日后将择机发行。
这是最近房企在信用债融资上受挫的一个侧影。目前，房企发行的公司债，只能用于偿还原有公司债，且不得用银行间票据偿还。发行用途受限，这部分融资的资金也就未能大量流向房企。
在传统融资之外，创新融资方式之一的ABS更早遭遇“滑铁卢”，今年1月底2月初，根据同策研究院的统计，短短不到半个月有6个房地产类ABS被中止审核，其中不乏发行金额高达200亿元的大额度ABS融资计划。
更直接的银行开发贷也对房企提升了门槛。张宇表示，银行的房地产贷款额度，每每在3月份就趋于紧张了。4-6月，银行对房地产贷款的审批肯定会更加严格。
值得关注的是，由于交易结构灵活、资金使用便利、数额巨大，信托贷款曾是房地产解决资金“燃眉之急”最倚赖的非标准化融资手段之一。但自从2018年资管新规出炉之后，这一业务也正遭遇“围堵”。
一个显著标志是，按照规定，2020年之前各大银行必须对内部的房地产非标融资业务进行缩表清理。多数大银行早于去年开始清退不合规的房地产非标业务，很多房企的信托贷款到期之后无法续批。
一家港股上市房企负责非常规融资工作的融资人士称，5月以来监管层的一系列动作对金融机构和房企确实产生了影响，“比如信托机构，更加趋于谨慎。”
上述信托公司此前对于房企申请贷款设置的基本条件是，项目公司股权必须全部质押，由项目所在的房地产集团担保，至少一半以上的项目还要求将土地进行抵押。从去年起，他们公司还增加了银行账户监管，专门监管销售回款资金。“除基本户之外的账户，能加复核优盾的全部加，我们持复核优盾，全部一般户都要加上我们人员的印鉴。”他说，毕竟最近几年房地产企业出现流动性风险的情况越来越多。
“宽货币能否传导至宽信用，取决于两个因素：一是监管力度是否严格，这决定信贷投放的难易程度；二是信贷需求是否旺盛，这反映融资意愿和融资能力。”恒大研究院在报告中表示，2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。
（应受访者要求，张宇为化名）