2024/3/29 11:49:00
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3月29日，万科举行业绩说明会，就近期的市场关注的多个热点话题进行回应。
图片源自图虫创意
董事会主席郁亮明确表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
总裁祝九胜则就公司与银行、保险金融机构的合作做出系统回应，“当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关我们一定能闯得过去。”
昨日出炉的财报显示，万科的盘活存量、组织精简、节衣缩食等方面的全新转变已经凸显。最明显的特征就是，郁亮、祝九胜以及监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
郁亮：管理团队坚决不躺平
3月29日上午，万科举行2023年业绩会。会上，对于外界高度关切的万科是否有信心“活下去”的问题，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
他相信，公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。
郁亮：很早提出“活下去”，但考虑还不够全面
郁亮也坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
对于未来，万科以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。他同时提到，今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。
最后，郁亮对万科未来表达了充分的信心。他认为，以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。
郁亮：市场短期显然是超跌
3月29日，万科2023年年报业绩会上，对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。
郁亮认为，住房需求需要动态观察，未来空间依然广阔，目前存在超跌。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。
在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。
郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。
祝九胜谈与机构合作
祝九胜首先回应评级下调时表示，主要的评级公司对公司评级确实有所下调，公司基本面没有根本性的大的变化。评级下降肯定是有影响的，但没有大的根本性影响，目前看来影响相对有限。
在银行方面，祝九胜表示，“万科长期以来跟银行都是良好的基于战略、基于长期的这种合作关系。万科短名单合作银行有8家、长名单合作银行16家，长期合作的银行有26家，这些银行长期都很支持万科。当行业下行销售下滑、回款减少情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。”
与险资合作情况表示，万科与众多的保险公司有合作，险资支持我们的方式更多是以债权计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1+……”的形式进行，是否“+”的选择权有时候在险资，有时在我们，临近“+”的时候我们就会坐下来谈谈。特别感谢各大保险公司长期对我们的支持，长期有耐心的资金让我们在经营性业务的经营上更从容、更有韧性。险资的支持让我们在转型的路上决心更高。
祝九胜谈融资压力
在今日举办的万科2023年业绩会上，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，“当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关我们一定能闯得过去。”
祝九胜表示，我觉得跟融资有关的这种挑战有三方面，一是开发业务收支不平衡带来的挑战；第二个是融资模式改变带来的挑战，以往是可以一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；第三个挑战是整个经营业务的的布局，即经营业务的收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。”
大股东四大措施支持万科
万科管理层表示，在去年11月6号与金融机构的交流沟通会上，深圳国资做出非常积极的表态，那次会议以后，深圳国资采取了4大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。
第一帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；
第二是市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；
第三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；
第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
目前这些项目的进展的情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。
高管降薪已至
而在2024年刚刚过去的一季度，万科四项工作中部分计划已见端倪。
首先是高管带头降薪，据万科3月28日晚发布的2023年年报，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
财报显示，郁亮在2019、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬（税前）144.9万元。
在大宗资产交易已经开始，2024年2月，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿。万科方面介绍，从2008年获取地块，历经开发建设、经营管理直至退出，上海七宝万科广场项目实现股东IRR15.7%。
在组织调整方面，2024年以来，万科先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配。
在全面融入城市房地产融资协调机制方面，万科目前已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。同时，公司正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。
责编：彭勃
校对：王朝全