2024/4/7 13:13:00
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万达广场，一直是万达集团掌舵人王健林的心头肉。2019年初，他说过：“我什么企业都可以放，这个企业不能放。”彼时万达商管的年租金收入达到328.8亿元，王健林豪情万丈地预测说，大概再有个几年，这个数字就能达到1000个亿，“就凭这一条，万达集团任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。
但就在几天前，王健林失去了对这艘“钓鱼船”的控制。
2017年，王健林在年会高歌《一无所有》时还被称为“顶级凡尔赛”，“除了钱一无所有”。如今歌声停了，昔日首富的身家也从彼时的2000亿缩水至2023年的470亿。他失去的也不仅仅是金钱。
文 |马延君
编辑 |辛野
运营 |虎鲸
万达广场大甩卖
半个月前的3月20日，南宁大学东路万达广场，刚刚举行了隆重的招商启动大会。
公开信息显示，这是南宁第五座万达广场，区位优势明显，“5公里范围内常住人口高达180万，并具备较高消费能力”。当天招商的情况也如火如荼，47家品牌现场意向签约，共有172家品牌正式签署合作意向。周边居民都在期待着，这一商业综合体的开张，能带动周边经济的发展。
谁也没想到，短短一个星期后就变天了。
3月27日，这座还在建设中的万达广场，换了主人。原名为“南宁城西万达广场商业管理有限公司”的企业更名为“广西城西万茂商业管理有限责任公司”，珠海万达彻底退出股东行列，取而代之的是广西一棵树置业投资有限公司。
这也是被万达商管卖掉的第15座万达广场。相比于前14座密集出售引起的广泛讨论，这一次，大众似乎默认了“万达广场大甩卖”已成定局，这个数字只会随着时间的推移，不断+1。
密集出售的开端，低调又隐秘。去年5月6日，大连万达商业管理集团注册了珠海稳昇企业管理有限公司，后者接管了上海松江、西宁海湖和江门台山三座万达广场资产主体的股权。
▲上海松江万达广场。图 / 视觉中国
而就在短短6天后，万达又将股份全部转给苏州联家壹号和上海家商管理咨询合伙企业，两家公司的实际股东为大家人寿保险。至于三家广场究竟卖了多少钱，日后如何运营管理，万达方面均未披露详细信息。
这次打包出售，为此后近一年的“大甩卖”拉开序幕。去年10月，万达在广西布局的首个县域万达广场——合浦万达广场，被广西北海本土的一家房企接手。同月，上海周浦万达广场，也出售给了大家人寿保险。
两个月后，万达又在6天内密集脱手苏州太仓、湖州、广州萝岗和上海金山四处万达广场的公司股权。在那之后，上了出售名单的还有海口、厦门殿前、天津蓟州等万达广场，万达“卖卖卖”的脚步从未停歇。
几乎所有被摆上货架的万达广场，都位于所在城市的黄金地段，良好运转多年。以苏州太仓万达广场为例，2014年开业时也曾备受瞩目，由万达集团时任总裁丁本锡与太仓市委市政府时任领导共同揭幕，被业界评价为“地理位置优越，商业价值显著”。据万达官网介绍，上海金山万达广场的年客流量一度达到了2000万人次，年销售额达到了10亿元。
但此番甩卖，万达或许已经失去了部分主动权。据经济观察网援引一位知情人士，2023年初，万达就曾将一个资产清单推给某保险资金，清单中包含40至50个位于一二线城市的万达广场，“从年初就在洽谈，（到真正出售时）已经筛选掉很多了”。该知情人士表示，万达广场分布广，且产权类型多样，挑到最后，符合保险资金投资要求的资产比较少。
万达广场，一直是万达集团掌舵人王健林的心头肉。2019年初，他曾表示万达商业是万达的核心企业，“我什么企业都可以放，这个企业不能放”。彼时万达商管的年租金收入达到328.8亿元，王健林豪情万丈地预测说，大概再有个几年，这个数字就能达到1000个亿，“就凭这一条，万达集团任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。
但就在几天前，王健林失去了对这艘“钓鱼船”的控制。
3月30日，一场价值600亿的交易正式落槌，万达商管迎来了新的投资人。太盟投资集团联合中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司（Mubadala Investment Company），联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，而大连万达商管的持股比例则从70.15%降至40%。
根据协议，珠海万达商管成为新达盟的子公司——这也意味着，万达最核心资产的绝对控制权，已经不在大连万达商管和王健林手里。
这是万达命运的又一次转折，前中国首富的命运也再一次陷入风雨飘摇。
“万达广场就是城市中心”
过去二十年，万达广场的起势和王健林个人命运弧线紧密相连。
很多人知道万达广场时，它已经成了很多城市的商业地标建筑，但少有人了解，万达进军商业地产的起点，源于两名员工的意外。
王健林曾在接受采访时回忆，1998年，万达的两名员工罹患癌症，那时他刚刚创业四年，做房地产项目赚了一些钱，因此能为两名员工各拿出一百多万元治病。
这段充满江湖义气的经历，在那时引发了王健林的思考。做房地产风险大，现金流不稳定，要让员工有所依靠，必须找到持续稳定的现金流，为此他开过超市、工厂，做过医药，均以失败告终。
最后他选择回归老本行，2000年万达召开了一个重要会议，宣布正式进军商业地产。三年后，第一家万达广场在吉林长春重庆路开业，砸下了第一颗钉子。
业内普遍认为，万达广场的发展史分为四代。第一、二代万达广场出现在2000年至2005年，建筑面积在5万平方米至15万平方米左右，主要经营的业态集中在服饰、家电、超市、建材和电影院，与传统百货大楼区别不大。
很快，王健林发现，这些零售业态太过单一，导致人气不旺。想要客流量，万达广场需要增添一些文化和娱乐元素。从那之后，万达广场先后引进电影城、电子游戏、量贩KTV以及儿童娱乐，商业综合体初具雏形。
从2006年开始，第三代万达广场陆续登场，它们不再是一个单一的商业项目，而是变成了涵盖酒店、写字楼、公寓、商业街区等内容在一起的大型城市综合体，建筑面积一般在50万平方米以上，有的甚至达到百万平方米。目前国内各大城市的万达广场，基本都属于这一代产品。
王健林想把顾客逛街的精力都留在室内，因此主力店铺都进驻商场，由万达统一招商运营。而室外大多会配备一条步行街，散装售卖。此外，万达也通过综合体中住宅、写字楼、室外步行街店铺的销售获得现金流，来投资持有的购物中心，解决了传统商场的资金难题。
近几年，县城的价值被进一步看见和挖掘，不论是茶饮咖啡还是零食小吃，冲击万店规模的关键一步就是全面进军县城，拿下核心街区的店铺。但回过头来看，万达早已先人一步，不满足于一二线城市的布局，而是看到了三四线城市乃至县城未来的潜力。
2010年，万达第一次提出了“万达广场就是城市中心”的霸气口号，用此前成功的样板向更多筹谋踏上发展快车道的城市，展示了“万达模式”的吸金能力。
王健林对此相当自豪。他曾点评说，一、二代万达广场还要依靠于城市中心地带，借助商圈的力量来发展，但第三代万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心和新商圈。
有一段时间，为自己所在的城市引入一座万达广场这样的知名商业体，成了不少地方政府的头号任务。
一个典型的例子是，十多年前，江西南昌曾经决定在江北打造城市中心，为此市政府、公检法等所有行政中心都搬了过去，但还是有城无市，人气不旺。等到2012年，万达去江北规划了一个十几万平的南昌红谷滩万达广场，彻底盘活了这个区域。如今，这里银行、学校、住宅、商业广场林立，已经成为南昌最繁华区域之一。
▲江西南昌红谷滩万达广场。图 / 视觉中国
同样是2012年，前文提到的南宁市，也在为青秀区东葛路一块炙手可热的土地，寻找合适的主人。为此，当地国土局列出了相当苛刻的竞买条件，包括但不限于——建一座地上建筑面积不小于9万平方米的购物中心，一座面积不少于3.5万平方米的国际知名品牌五星级酒店，和一个放映厅不少于12个、总座位数不少于2500个的电影院，至少还得包含一个IMAX巨幕影厅。
更重要的是，竞买人必须在国内持有建筑面积不少于100万平方米的商业物业，和不少于3个五星级酒店的房屋产权，企业注册资金得在20亿元人民币以上，且具备房地产开发一级资质。这次土地出让还不接受联合竞买。
当时业内盘算了一番，符合条件的，只有华润、万达等两三家商业地产大鳄。由于彼时华润投资的万象城，已经落户几公里外的东盟商务区，万达成为了唯一竞买人，最终仅仅加价2万元，以11.5亿元的价格将这块地收入囊中，成为2012年南宁土地总价“地王”。
两年后，南宁青秀万达广场正式开门接客。开业当天，客流量逼近30万人次，销售额达到2000万元，刷新了南宁商业的单日客流及销售纪录。这一连串的数字，在新闻里被称为“万达速度”。
万达广场曾经的扩张之路，像极了王健林那张流传甚广的时间表——一天之内飞行6000公里，途经2个国家3个城市，签下500亿合同。自2006年至2016年，是万达广场改变城市商业布局，覆盖大江南北的10年，也是万达集团紧锣密鼓、高歌猛进的10年。
期间，王健林在2013年第一次登上中国首富，并在2015年首次超过李嘉诚，成为华人首富。背后最重要的一股力量，就是万达广场的高速扩张。
那是王健林与万达广场烈火烹油、鲜花着锦的辉煌时期。也正是在那几年，王健林在公司年会上放声高歌《一无所有》，又在《鲁豫有约大咖一日行》中说出了“先定一个小目标，我先挣它一个亿”的年度金句。
▲图 / 王健林采访视频截图
王健林的儿子王思聪也成为中国最出风头的富二代之一，他的名言是：“我交朋友不在乎他有钱没钱，反正都没我有钱。”
“卖卖卖”，艰难腾挪
如果将万达集团比作一艘巨轮，那么万达广场则是发动机般的存在。
王健林不止一次在内部强调过万达广场的重要性，在2017年集团年会报告中，他表示要加快万达广场的发展速度，因为“随着中国城市化红利减少，想在中国再造一个万达已无可能”。
商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径内，竞争对手很难再投资。所以，加快万达广场在全国落子布局，更早将万达广场发展到千店规模，覆盖80%以上地级市，30%以上县级城市，“这是万达的护城河计划”。
掌舵者王健林一声令下，巨轮全速前进。从第1座到第100座广场，万达走了14年，而从100座到第300座广场，万达只用了5年。
然而，危机也在这个过程中慢慢浮现。2016年9月，万达商业毅然决定从港股退市，并向中国证监会递交招股书，筹备A股上市。对于重回A股的原因，王健林给出的解释简单直接——“万达的价值被严重低估”。
从创业以来，王健林对万达的上市之路就执念深重，但风波一直不曾平息。他曾在公开在演讲中回忆，2006年和2010年，万达集团都曾有机会在香港和A股上市，由于政策影响和楼市调控，两次上市尝试都扑了空。
经过长期的准备与筹划，2014年12月23日，万达商业终于登陆港交所，并成为当年港交所规模最大的IPO。但在上市首日，万达商业的股票就遭遇破发，在港上市的六百多天内，万达商业的股价有半数时间低于发行价。这或许也是王健林“愤怒”的原因之一。
▲2014年12月23日，万达商业地产在港交所主板挂牌上市。图 / 万达官网
直至今日，也很难评判王健林从港股退市的举动，是当断则断，还是太过鲁莽。毕竟无人能预料，此后万达回A股的路，会更加坎坷曲折。
根据万达商业与投资者签署的对赌协议，万达商业需在港股退市后满两年或于2018年8月31日前在内地主板上市。如若失败，万达将要支付高达400亿港币进行股权回购。
但直到2017年，万达仍在A股苦苦排队，再加上海外项目突遭停贷，那一年万达的负债一度达到了4000亿元。
巨额压力之下，王健林开启了一波清仓大甩卖，将旗下77个酒店转让给富力地产，20亿出售旗下万达物业，又将13个文化旅游城项目91%的股权转让给融创房产，其中主要资产就是第四代万达广场——“万达城”。一番左右腾挪之下，王健林一共套现650亿元。
随后，万达网科开始大裁员，万达院线高管相继离职，就连和王健林一起打下万达江山的老将，集团董事尹海和商业地产副总裁陈平，都相继离开了万达。2018年4月，万达将院线股权转让给阿里，10月，又将文旅集团旗下4个文旅城项目出售给融创中国。
在资本市场的折戟，成为了万达与王健林命运的转折点。眼看A股上市遥遥无期，2021年3月，万达宣布撤回A股上市申请，王健林又决意重回港股，并成立珠海万达商管。
▲图 / 视觉中国
此前，谈及港股上市之旅时，王健林曾有一段意气发言：“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”
关键时刻，王健林的“新老朋友们”也再次伸出援手。2021年8月，谋求在港上市的珠海万达商管与珠海国资委、腾讯、碧桂园、中信、蚂蚁金服、太盟投资等22家投资者签订了股份转让协议，并获得投资380亿元。
同时，部分投资者也与万达商管签署了对赌协议，珠海万达商管需在2023年底前完成上市，否则要向投资者支付300亿元股权回购款。
再次签下的对赌协议，使得万达获得短暂喘息，却又埋下了另一重危机。公开数据显示，截至2023年上半年，珠海万达商管有息负债高达1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。与此同时，万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元，换句话说，手里的钱已经无法覆盖短期债务。
商业强人再要强，也强不过形势。此前王健林“说什么都不能放”的万达商管，和帮他赚到了最多钱的万达广场，到了该放手时也只能放手。
一位接近万达的知情人士透露，其实万达一直在卖万达广场，主要是为了筹措资金偿债，保证零违约，“（2023年）下半年以来，万达的部分资产处置都在谈判中，也在一步步退出重资产项目”。
沉默的，消失的
3月30日那场决定万达商管命运的签约仪式，70岁的王健林没有出席。
场外更多时刻，这位掌舵者并未停止为万达这艘巨轮四处奔波。过去一年，仅万达官网以王健林为题的报道就有35篇，比2022年翻了一倍，内容皆是考察项目、会见来客，与洽谈合作。这一年，王健林也踏足了十余个省市，考察文旅合作项目，很多万达员工都见过老板忙碌的身影。
与之相对的是，王健林的沉默与低调也越发明显，不仅没再在年会上登台唱过摇滚，就连公开发言、演讲、采访也少了许多。2024年1月14日，万达在北京万达文化酒店举办了一场“简朴”的年会，王健林表情严肃地坐在台上，简单地总结过去一年的成绩，强调2024年的任务之一就是降本增效，然后迅速走下台去。
▲王健林在万达集团2023年年会发言。图 / 万达官网
在掌舵万达集团三十年的历程中，王健林一直处于绝对强势的主导地位，不论是进军商业地产、文旅行业，转型轻资产，还是港股退市、卖身回血，在“朋友”之间辗转腾挪，四处找钱，王健林始终掌控着这艘巨轮的行驶方向。
此前有多自信，为了600亿，交出万达商管绝对控制权的那一刻，他的心情就有多复杂。
这是近5年来，中国私募股权市场单笔最大的投资。在业内人士看来，对于投资者来说，这是一笔稳赚不赔的买卖。如今的地产相关行业，写字楼与住宅长期投资价值消减，酒店只有头部外国品牌管理企业独领风骚，物业管理行业领军企业不明，万达商管几乎是房地产相关行业中最有升值潜质的资产。
财报数据也证实了这一点——2021年至2023年，万达商管的利润逐年增加，分别为53亿、75亿、预计95亿。
据21世纪经济报道，投资者之一，中信资本董事总经理叶鑫也表示，新达盟的在管项目中，约有40%为第三方购物中心，这说明万达的轻资产模式具有很好的可复制性。
“新达盟是为数不多有能力做轻资产输出的一个平台公司，这点上股东的期待是非常清晰的，这也是我们做投资决策的一个重要出发点。”叶鑫说。
但对于万达和王健林来说，未来的走向还是一团迷雾。
虽然据知情人士透露，此次签署投资协议，双方未设立对赌条款，也没有明确约定上市时间。但主要投资者太盟投资集团与中信资本明确提出，新公司独立是他们投资的前提，新达盟将脱离万达的管理体系，投资人会进董事会，影响决策权。
其中，太盟投资集团的核心人物单伟建，投资风格更是以“霸道、犀利”著称，其在收购必康制药、珍爱网时，就要求绝对控制权，在收购春泉产业信托时，甚至要求罢免管理人。
2017年，王健林在年会高歌《一无所有》时还被称为“顶级凡尔赛”，“除了钱一无所有”。如今歌声停了，王健林的身家也从彼时的2000亿缩水至2023年的470亿，他失去的也不仅仅是金钱。
▲上海五角场万达广场。图 / 视觉中国
参考资料
[1]《没有万达广场，还叫城市中心吗？》虎嗅
[2]《380座万达广场选址秘密背后：规模拓展的天花板有多高？》今日财经事
[3]《王健林：万达广场的背后》周璇
[4]《从首富到负债4000多亿，王健林跌落神坛，皆由港股退市起》雪球
[5]《失去资本市场的七年：王健林有悔》21世纪经济报道
[6]《600亿“补血”！王健林的退让与新局》21世纪经济报道
[7]《王健林奋力保万达》市界
[8]《买下那个中国首富》售楼处
文章为每日人物原创，侵权必究。