2024/4/10 18:27:00
本文来源：时代财经 作者：钟黛
2023年不少民营房企大幅减亏，出现经营回稳的迹象。
较为典型的一例是融创中国（01918.HK，简称“融创”）。2023年，该公司的营收为1542.3亿元，同比增长59.4%，归母净亏损约为79.7亿元，相较2022年归母净亏损276.69亿元，减亏近两百亿元。
一如孙宏斌曾许诺的那样，融创尽快完成了债务重组、恢复稳定经营，并在2023年靠近良性、健康发展轨道。
此外，不少房企也逐渐向好发展，归母净亏损也大幅收窄，诸如旭辉控股集团（0884.HK，简称“旭辉”）、建业地产（0832.HK）、禹洲集团（1628.HK）、时代中国控股（1233.HK）、景瑞控股（1862.HK）。
在经历了“三道红线”等调控以后，房地产行业逐渐从规模导向转为质量导向，现金流和利润也成为了众房企更为看重的指标。
在业内看来，对于大部分房企来说，只要资本结构可持续，也有实打实的资产和土地储备，以及一些投资物业、经营性业务提供稳定现金流，前路并不悲观。
正如万科郁亮所言，缩表出清是场生死战，房企去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。但“减脂”之后，会长出新的肌肉。
孙宏斌重塑经营
对于历经数次大起大落的孙宏斌而言，2023一定是又一难忘的年份。
在这一年，他为融创拍板了超百亿美元的境外债重组方案，通过转股削减了45亿美元的还款总额，为公司稳定经营争取了空间和时间。近日，由他签发的财报显示，融创多项业务均呈增长态势。
具体来看，2023年，融创物业销售收入为1404亿元，同比增加91.1%。物业管理收入约66亿元，同比增加4.3%。文旅项目经营收入59.1亿元，同比增长29.9%，管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元。
在文旅复苏的大潮中，融创旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%。
去年，融创仍处于亏损，主因是对长期资产计提减值拨备约123.8亿元，投资物业公允价值变动净损失约39.5亿元；亏损额较上一年度大幅收窄，主要源于境外债重组新增收益约315.1亿元，三费费用也有缩减。
对于公司危机，孙宏斌曾反思称，追求规模的惯性，让融创在投资上过于乐观和激进。同时，融创在管理上权力过于下放，安全垫不够厚，没有经受住考验。
例如，2019年底，融创西南以近153亿元收购成都会展和时代环球各51%股份。2021年4月，融创西南以99亿元并购广西最大房企彰泰集团80%股权。
融创出险后，孙宏斌多次调整公司组织架构，总部加强管控，刀刃向内。
2023年4月，融创公告称，商羽、迟迅因集团内部工作分工及职责调整，已辞任执行董事职务。商羽曾任融创西南区首，迟迅曾任融创华北区首。两人均是跟随老孙约二十年的老臣。
回顾这三年，融创经历了大幅度的缩表。2021年至2023年，融创总资产由1.18万亿元缩水至9778.54亿元，总负债由1.05万亿元压降至8940.68亿元，有息负债压降近439亿元至2778.3亿元。
截至2023年底，融创净资产还有837.9亿元。在地产开发资产中，未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市。
2023年9月，位于北京四环的豪宅融创壹号院首次开盘，单日收金56.2亿元，曾带动融创股价连日大涨。
今年内，融创还有上海董家渡、黄浦亚龙两个新项目将入市，北京融创壹号院、上海未来金融城将加推，未售货值合计约1500亿元。
闽系房企推动债务重组
勉力重整旗鼓的，还有上海虹桥的一众闽系房企大佬。
2023年，旭辉董事局主席林中多次往返香港、上海，带队推动公司境内外债务展期、重组谈判。
去年，旭辉完成4笔共计71.8亿元境内债的展期。2024年3月，旭辉再次完成2笔合计24.48亿元的境内债展期，展期3年。
境外债方面，旭辉曾公告，“短期削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架已与债权人达成方向性共识，目标减债约33亿至40亿美元。
2023年，旭辉的营业收入为718.33亿元，同比增长51.4%；归母净亏损89.83亿元，较上一年减亏约40.66亿元；有息负债总额为922.81亿元，较上一年压降161.69亿元；总资产为3011亿元，净资产646亿元。
在两年多的时间里按时偿付债务超百亿元后，中骏集团控股（01966.HK，简称“中骏”）也于2023年10月不得已宣布债务违约了。
就此，中骏董事局主席黄朝阳在公开信中称，中骏曾竭力自救，千方百计保交付、保信用。但行业变化远超预判，中骏经营重点将转向保交付，同时寻求周全、有效的重组方案。
黄朝阳也打气称，经过这两年的调整，中骏的债务结构简单清晰，资产质量相对较好，核心团队稳定团结，“两翼”（商业及长租公寓）稳中有进，这给了中骏人重振前行的底气。
2023年，中骏的营收约为209.61亿元，归母净亏损79.91亿元。其中，物业管理费同比增长约17.6%至11.64亿元，租金收入同比增长约3.1%至5.30亿元。
截止2023年末，中骏共持有50个投资物业，总建筑面积约390万平方米，其中25个投资物业已开始营运。
2023年，中骏有息负债压降约83亿元至359亿元，其中约56%为银行及其他贷款，其余为优先票据及境内债券。
黄朝阳认为，能在这一轮洗牌中爬出低谷、穿越周期的企业，将拥有更强劲的生命力。
旭辉林峰曾说，地产行业跨到了成熟期，犹如鹰活到了中年，爪开始老化，啄又长又弯，羽毛过于密重。只有用尽全力飞到悬崖之上，不断击打岩石拍掉长啄，拔掉老爪甲和羽毛。经历艰难困苦的淬炼，方得新生。
林中在旭辉财报中写道，今年将是旭辉爬雪山过草地最难的一年，也是看到方向和希望的一年。
站在2024年的开篇，大量民营房企等待温暖的春天。