2024/4/16 8:43:00
随着行业周期进入衰退阶段，地产行业的调整也进入了深水区。
当下，A股的地产公司当中，已经不存在超过1000亿元市值以上的公司了，也似乎也侧面反映了行业的困难。但总的来说，由于地产行业规模巨大，市场需求依旧存在，因此也不需要过分悲观。
近期，地产行业的“优等生”万科，着实很糟心。从高管到公司，都进入了“水逆”期，而让万科陷入“泥潭”的核心因素，则是销售数据的下滑。
此前万科曾披露了三月份的销售数据，数据显示，三月份公司实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，同比降幅明显；一季度，公司累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元。
当然，销售数据的下滑并非万科一家的问题，融创以及碧桂园等头部地产企业的一季度数据也均有不同程度的下滑。
4月10日，标普将万科的长期发行人信用评级从“B+”下调至“+”，并将万科企业子公司万科香港的长期发行人信用评级从“B”下调至了“”。标普还将万科香港的高级无抵押票据的发行评级从“B”下调至“”。
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标普认为，合同销售额和利润率的下降将削弱万科企业的竞争地位。标普估计，2024年至2026年，万科企业的合同销售额将降至2700亿元至2800亿元人民币。
受此影响，万科A、H股近期都出现不同程度的下跌。根据统计显示，4月份万科A股跌幅超过了20%，港股跌幅接近30%。
4月14日，万科董事长郁亮回应万科近期经营、被举报、被边控等舆情传闻。
首先，他承认当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但随后他又称，万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。
在这篇投资者关系活动记录表中，郁亮重申今明两年万科的债务规模下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。
对于郁亮的说法，我们认为其实现的概率较大。
从万科的营收数据来看，尽管过去一年比较艰难，但是万科营收的增长率仅下降了7.56%。尽管净利润下滑幅度有点大，但是在行业当下的背景之下，万科的成绩已经算是不错了。近期，郁亮也反思了万科过去问题，他认为企业自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。
这是导致了万科目前的困境的主要原因。
早在2018年，郁亮实际上已经意识到行业的问题，只不过当时行业繁荣掩盖了行业存在的问题。且当时三四线城市房价的上涨，让恒大、碧桂园等地产企业一跃超越了万科，郁亮以及万科在当时大背景下收缩规模，显然也不太现实。
因此，转型不够坚决也是可以理解的。
万科遭遇流动性危机之后，万科的管理层也采取了一系列措施。董事会主席、总裁、监事会主席自愿领取月薪税前1万元，打破了31年的分红惯例，不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。从这个举措我们也能够看出，万科管理层的决心。
侃见财经认为，作为行业的龙头企业，尽管万科遭遇了阶段性的困难，但是行业规模依然庞大，需求也依旧存在。面对市场不确定性因素，只有降低负债，增厚公司的现金流，才能有机会穿越周期。当下，万科所有的问题已经都摆在了明面上，只要存在的问题得以解决，那么未来还是很有希望的。
从长期来看，地产行业周期性是一个绕不开问题，万科当下的难题已经有所缓解，如果其未来销售跟上，那么万科将大概率渡过难关。