2024/4/17 12:08:00
本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
“现在只剩一手万科A”，从重仓地产股到基本脱手，六年间，李雯廷在股市中体验了一把房地产行业的高峰和低谷。
2018年1月，李雯廷分别在32元/股和15.9元/股的价格，买入了万科A和保利发展（时名为“保利地产”）。当时，千亿级销售规模的内地房企数量增加，港A两市的地产股股价持续升温超过一年，多家房企股价创下最高纪录。李雯廷十分看好房地产行业，“觉得还有红利，业绩又好”。
高点过后，两支股票的价格很快回落，随后的3年半里，李雯廷错过了为数不多的“出逃”机会。2021年10月，痛下决心“割肉”止损的他，以大约13元/股的价格清仓了保利发展。此后，他又分次亏损卖出了部分万科A，其中一次成交价为22元/股左右，这也是万科A近两年的最高价格。
今年3月，李雯廷又以9.40元/股、9.42元/股两次卖出了万科A，仅留一手股票权当“看戏”。
从3月底开始，港A两市的内房股价又一次集体走低。经过多日的下探，万科A和保利发展的市值分别在4月3日和4月9日跌破千亿规模。至此，A股千亿市值房企自2014年7月以来首次归零，而港股千亿市值房企仅剩两家。
“地产股真的落幕了”，李雯廷感慨万分。
A股千亿市值房企归零
“从房地产的供求关系和房企资金链的角度来看，地产股本来就会大幅下跌”，汇生国际资本总裁黄立冲表示。
房地产政策环境持续宽松，作为市场风向标的一线城市也在今年局部调整限购政策。其中，广州于1月底在全市范围取消对120平方米以上户型的限购；北京则在3月取消了“离婚三年内不得购房”限制措施，但未能阻拦内地房企股价的持续走低。
股价也是市况的真实反映，黄立冲认为，此前房企股价之所以还没有下跌到现在的程度，是因为房地产政策为市场的下行带来了一定的缓冲作用。
根据Wind金融终端，港A两市一共有127家主营业务包括住宅开发的内地房企。截至4月16日，市值超过千亿的房企仅剩华润置地和中国海外发展，它们均为港股上市的内地房企；而随着近日万科A和保利发展市值相继跌落千亿规模后，A股千亿市值房企归零。
A股的房企市值巅峰出现在2016年和2019年。2016年末，A股的千亿市值房企一共有4家，分别是万科A、保利发展、招商蛇口、绿地控股。尽管绿地控股的市值在2017年跌破千亿，但许多房企却在2019年迎来市值高峰。2019年末，A股三家千亿市值房企万科A、保利发展、招商蛇口总市值达到7140.69亿元。
这一年也是港股房企的市值“盛世”，是年年末，千亿市值房企达到6家之多（注：未计入万科企业），合计总市值达到1.59万亿港元，双双达到历史之最。6家千亿市值房企分别是中国海外发展、中国恒大、华润置地、碧桂园、龙湖集团、融创中国。
2019年，港A两市9家千亿市值房企基本形成了央企和民企平分秋色的格局，但如今仅剩下两大央企活跃在千亿市值俱乐部。近三年，房地产行业持续调整，相对民企而言，央国企的经营表现更为稳健，股价和市值走势也相对稳定。
港股千亿市值的央企，均获得逆势增长的成绩。2023年，华润置地实现综合营业额2511.4亿元，同比增长21.3%，股东应占溢利313.7亿元，同比增长11.7%。同期，中国海外发展则实现收入2025.2亿元，同比增长12.3%，股东应占溢利256.1亿元，同比增长10.1%。
股民要求管理层进行市值管理
不过，受累于房地产的大环境，华润置地和中国海外发展的股价和市值也在持续下行。
4月16日，华润置地的收盘价为23.10港元/股，对应的市值为1647.25亿港元；中国海外发展的收盘价为11.44港元/股，对应市值1252.09亿港元。而2023年最后一个交易日，华润置地的收盘价为28港元/股，对应市值1996.66亿港元；中国海外发展的收盘价为13.76港元/股，对应市值1506.02亿港元。
也是在这样的背景下，销售金额冲至行业第一的A股房企保利发展股价由2023年末的9.90元/股跌至4月16日的8.00元/股，市值也相应由1185.07亿元跌至957.04亿元。
此外，央国企同样出现股价低于每股净资产的现象。4月16日，华润置地、中国海外发展、保利发展的每股净资产分别为40.99元、37.61元、16.31元。
黄立冲认为，目前房企股价和市值不存在超跌的情况，“它反映房地产行业还存在容易出现财务困境的风险，只要风险溢价还在，房企的股价出现这样的情况是正常的”。
房企如今的股价、市值走势引起了股民的不满，不少股民通过交易所提供的投资者交流平台向管理层“喊话”，要求公司进行股价和市值管理。
实际上，部分房企早已着手进行相关计划。其中，保利发展在2023年12月发布了实际控制人增持计划和公司回购计划，两项计划均在3月达到增持金额、回购金额的下限。
据时代财经统计，2021年以来，融信中国、中国金茂、华侨城A、蓝光发展、美好置业、顺发恒业、宋都股份、万通发展、香江控股、中华企业等房企均曾发布回购计划。从结果看，巨额回购收效甚微，多家房企股价仍在下探。
万科则创新性地将管理层的年度奖金与股价表现挂钩。2023年10月27日，万科披露的《第二十届董事会第三次会议决议公告》显示，董事会审议通过公司2023-2025年度奖金方案，提出“董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，并增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向”。
看到万科的计划，招商蛇口的股民坐不住了，向董秘建议公司管理层应在股价下跌期间适当增持股票，“既能维护好公司形象，又能把公司的利益和高管绑定得更紧密，同时这个价位未来大致也不会亏钱”。
格力地产的股民则要求作为地方国企的格力地产，应考虑跟进央企的脚步，将市值管理纳入国企负责人考核。今年1月，国务院国资委产权管理局负责人谢小兵透露，国资委将进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核，引导中央企业负责人更加关注、更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过运用市场化的增持、回购等手段来传递信心、稳定预期，加大现金分红力度来更好地回报投资者。
尽管部分房企做出了努力，但在行业大势下，地产股依旧跌跌不休，不复往日荣光。
（李雯廷为化名）