2024/4/17 17:56:00
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中国基金报 晨曦
继离婚购房不再受限后，北京楼市又有新政策！
4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准。
其中，《通知》提到，对购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。贷款期限核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。
来看详情——
北京楼市再迎新政
老旧改造小区获利好
首先来看此次《通知》的主要内容——
北京住房公积金管理中心表示，为落实《北京市城市更新条例》，支持城市发展和居民住房改善需要，减轻缴存职工购房压力，现就优化住房公积金贷款（以下简称贷款）期限核定标准通知如下：
一、对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。贷款期限核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。
二、评估机构根据优化后的贷款期限核定标准，对房屋的剩余土地使用年限进行评定。贷款经办部门依据评估机构确定的评估结果作为贷款期限审核依据。
三、通知自2024年4月17日起施行。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。
另外，老旧小区改造项目名单以市住房城乡建设委提供为准，购买老旧小区改造后住房无需提供证明材料。承办公积金二手房评估工作的评估公司及合作的商业银行将依据市住房城乡建设委提供的老旧小区改造项目名单，对借款人所购住房进行房屋年限评估。
在此次政策优化后，将有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款期限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。具体而言，将有三大方面的利好：
第一，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从“贷不了”变为“贷得了”。
例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，无法办理公积金贷款。
此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年（20年=70年-（2024-1977）-3年），首套住房的贷款金额93万元。
第二，购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从贷的短、贷的少变为贷的长、贷的多。
例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年（10年=50年-（2024-1987）-3年），首套住房的贷款金额最多为53万元。
此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的贷款期限可延长至30年（30年=70年-（2024-1987）-3年），贷款金额放大为120万元，与原政策相比，相当于增加20年贷款时间。
第三，申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。
例如：购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。
此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元，有效降低借款人还款负担。
利好政策密集下发
不言而喻，此次北京公积金中心推出的新政策，对于完成旧房改造的“老破小”来说属于重大利好。
北京四环内房龄在30年以上的“老破小”，由于存在总价低、交通便利、配套完善等优点，往往成为年轻人第一套房的首选。但囿于房龄问题，购房者贷款受限，即便是完成旧房改造、消除安全隐患，也在一定程度上影响该部分房产的流通性。
另外，对于楼龄处于“90后”的“老破小”，也存在购房后下一次转让时贷款受限、从而影响购房意愿的情况。此次新政策落地，将有针对性地从购房源头释放一部分压力。
中原地产数据显示，目前符合北京公积金政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划，北京每年开工完成改造项目在200余个小区，涉及近10万套房屋。
近期，一线城市利好政策密集下发。4月8日，北京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》。《征求意见稿》提到，使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工，贷款额度最高可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
同在4月8日，广州住房公积金管理中心发布通知，将缴存人购买本市行政区域内自住住房申请个人住房公积金贷款的贷款最高额度事项进行调整。其中，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。
上月，北京取消了离婚限购3年的政策。自2021年8月起施行的“夫妻离异3年内不得在京购房”政策文件，已处于失效状态。同期，深圳也取消了“7090政策”（新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上）。
此外，近期多地采取提高公积金贷款额度、出台契税补贴政策、发放购房消费券等方式，刺激购房需求。
4月15日，国家统计局发布2024年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。二手房方面，2月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，降幅有所收窄。
易居研究院研究总监严跃进认为，未来二手房市场新一轮放松限购和政策刺激，或从“一二手房联动”的角度进行。提振二手房市场，就是打通房屋交易市场堵点的重要体现。各地应积极引导购房者认购一些好的二手房，包括好户型、好地段、总价低或者学区房好的房源；要挖掘二手房背后的使用价值，真正促进二手房交易活跃，进而促进“二手房活跃—一手房活跃—房企债务问题化解—房企购地端活跃”的链条顺畅。
编辑：舰长
审核：木鱼
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