2024/4/17 20:17:00
据彭博社消息，万科考虑出售其所持物流地产公司普洛斯（Prologis）全部股权，万科已就转让所持普洛斯21.4%股权与包括广东省国资背景的粤海控股和另一家天津国企在内的潜在买家进行接触。
万科集团与普洛斯中国均对36氪表示：暂时无法对此事给予回应。
入股普洛斯是万科加码物流仓储的重要交易，也是万科在多元化发展阶段的重要布局。半年前的万科2023年度媒体交流会上，郁亮还表示：“我们是财务投资而已，不会干预它，我们对普洛斯很看好，我们对他们团队也很看好。”
2017年，万科携手财团以近790亿元价格收购国际物流巨头普洛斯（Prologis），创造了亚洲历史上最大一单私募股权并购纪录。在该笔交易中，万科出资金额约169.2亿元，持股占比21.4%，为第一大股东。跟随万科投资的厚朴投资、高瓴资本、中银投资，分别占比21.3%、21.2%、15%。
这笔交易曾被业内人士认为是万科多元化发展战略下最成功的交易之一，不仅增加了万科在物流仓储市场的市场占有率，也成功带动了万科自建的物流板业务。
据《2019-2024年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》统计，到2019年第一季度末，在国内物流领域，普洛斯的市场份额高达33.0%，稳居行业第一；万科旗下的万纬物流快速晋升到行业第二，市场份额6.1%。
不过，普洛斯在国内的市场份额曾一度占比达到55%（2015年），之后便持续下降。到了2020年，普洛斯的市场份额下降至28.5%，而万科自建品牌的万纬物流份额升至8%，稳居第二位。
图片来源：资产信息网
普洛斯在国内的市场份额下降压力来自于进入的玩家越来越多，2015年之后，顺丰、平安不动产、苏宁、百联等各行业的企业纷纷参与物流地产的市场争夺。
一位物流地产业内人士表示，这个行业的利润越来越低，走的又是重资产模式，远不是新玩家想的那么美好。
在万科入股普洛斯之后，后者也在尝试轻资产路径。2020年4月，普洛斯发起普洛斯中国收益基金（中金普洛斯REIT），并成功募集150亿元。
当时，业内人士评价：“普洛斯的成功因素之一就是通过轻资产运营的基金管理模式，成功实现规模效应，解决了资金这一大难题。”
但从2021年第四季度开始，普洛斯物流园的出租率持续走低，对公司的现金流及融资产生负面影响，短期有息负债占比也一路走高。
据中金普洛斯REIT最新发布的年报数据，该基金由10个仓储物流园组成，2023年实现营业收入约4.3亿元，同比上涨19.7%，但净利润下降了20.1%，净利润率也从2022年的10.87%降至7.85%。
中金普洛斯REIT认为，公司业绩下降的主要原因是市场形势出现变化。据仲量联行提供的数据，纳入监控范围的 24 个主要城市合计新增供应约1179万平方米，同比上升22%。新增供应降低了高标仓的门槛租金，承接成本敏感型租户的需要外溢至价格更低的相邻子市场。
2015年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，加速发展集团物流板块。彼时，正是物流地产进入高速发展的节点。9年间，市场供应量大增，供给快速饱和，市场形势出现逆转，物流地产的低周转、低回报性质，叠加万科集团自身遇到的危机，普洛斯这块“肉”已经不香了。
近期万科出售资产的脚步正在加速。今年2月9日，领展房产基金公告表示，公司接手了万科持有的上海七宝万科广场的50%权益，收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，万科完全退出。
上海七宝万科广场是万科旗下最优质的商业资产之一。
郁亮称，2023年万科通过资产大宗交易回笼了123亿元，同时“我们运用REITs与大宗交易等方式，把不动产变为动产。”深圳的部分城市更新项目也将交给深圳地铁集团开发。
在4月14日的投资者关系会上，郁亮反思说：“当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。主要是因为三个方面的问题。”多元化经营“步子过大、操之过急……转型业务超出我们资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上”就是其中之一。
郁亮还表示：“将首先立足‘自救’，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。”
削减过多非主营业务投资，将是万科自救的关键举措。