连续三个季度上台阶

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中国基金报记者 李树超

作为REITs市场重要的增量资金，公募FOF将REITs纳入投资范围，持有规模已经连续三个季度上台阶，最新公募FOF持有REITs市值已接近4400万元，环比增长36%；目前有近六成公募FOF将REITs纳入投资范围，比年初提升5.6个百分点。

受访机构和人士表示，从资产性价比、政策面、资产供给端等角度考虑，公募REITs作为高分红优质资产，具备较高的配置性价比，正在吸引更加多元的投资者参与投资。随着我国“稳增长”政策持续发力，公募REITs基本面有望迎来进一步修复，该类资产的投资价值依然值得重视。

公募FOF持有REITs市值近4400万元

连续三个季度上台阶

中金公司研究部数据显示，截至今年一季度末，公募FOF持有公募REITs公允价值4365万元，持仓规模环比提升36%。持仓公募REITs的基金公司数量由2023年下半年的5家上升至9家，其中汇添富和招商基金持仓规模占比接近九成，参与的公募FOF产品数量由12只升至29只。

图1：近3个季度公募FOF持仓REITs总市值一览

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图2：2024Q1基金公司持有REITs情况

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Wind数据显示，截至5月10日，全市场将公募REITs纳入投资范围的公募FOF达到291只（份额合并计算），在全部产品中占比58%，比去年底提升5.6个百分点。

谈及公募FOF加码投资REITs市场的现象， 招商基金资产配置与FOF投资部专业副总监雷敏分析，首先，从资产性价比角度，REITs市场在2023年经历了大幅杀跌，站在年初来看价格具备较强的吸引力，叠加“资产荒”和债券利率持续走低等因素，作为高分红优质资产具备较高的配置性价比；其次，从政策面角度，今年2月证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs资产的权益属性，有望给市场带来中长期增量资金；最后，从资产供给端角度，公募FOF参与相关基金投资，需要基金品种满足一定成立年限要求，随着公募REITs市场不断发展，满足投资要求的标的逐渐增多，可投资空间也在逐渐增大。

富国基金认同上述观点并补充道，目前REITs市场投融资端政策在共同推进：在投资端，拟将REITs纳入沪深港通标的；融资端，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施及科技创新产业园区等发行科技创新REITs，拓宽了增量资金来源。

中金基金创新投资部执行负责人刘立宇也认为，作为金融创新产品和资产配置新品类之一，公募REITs具有投资门槛低、流动性较强、分散化效果较好、法定高分红比例高等特征，具备较好的长期配置价值，正在吸引更加多元的投资者参与投资。

刘立宇分析，公募RETIs市场价格在2023年经历了较大幅度的调整，无风险收益率的下行，都有利于提升以高分红为特点的REITs的资产配置价值。另一方面，REITs市场促进投资者保护和价值创造已成为监管和行业各方关注的共识，也有利于公募REITs产品的长期发展。

据悉，早在2023年7月，陆续有多只公募FOF将REITs纳入投资范围，FOF也正式开启了公募REITs投资。

公募FOF投资REITs仍有较大增长空间

受访机构和人士表示，随着专业机构投资者的进入，将有力提升REITs市场效率、优化投资者结构、促进市场稳定，公募FOF的投资标的也将更加丰富。

刘立宇表示，公募FOF是投资领域重要的参与方，由专业的机构投资人组成。FOF参与公募REITs的投资，一方面代表这类创新金融产品更多被主流投资机构认可，另一方面也期待专业机构的参与能提高二级市场定价的有效性、流动性，通过提高市场的价值发现能力，对于REITs市场生态体系的逐步完善和长期健康发展将起到促进作用。

雷敏分析，一是专业机构投资者的进入有助于提升REITs市场的流动性，降低交易成本，提升市场效率，并吸引更多的投资者参与。二是专业机构投资者能够更好理解REITs产品的特性，从而做出更理性的投资决策，将有助于REITs市场的健康发展；三是专业机构投资者通常具有更强的风险识别能力和完善的风险管理体系，能够更好地应对市场波动和风险事件，有助于引导市场形成合理的估值和定价机制，推动市场的进一步发展和完善。

富国基金也表示，对于公募FOF而言，REITs是不错的投资选项，不仅能够分散风险，而且能够增强投资策略多样化。而对于公募REITs，专业机构投资者的进入有助于让REITs的价格发现机制更加完善，从而降低REITs的非理性波动，同时，也可以提振市场信心，吸引更多资金入市，提升REITs市场的流动性。

刘立宇认为，公募REITs相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和更低的投资门槛。参考海外成熟市场，公募基金、养老金、企业年金、保险资金等长期资本是公募REITs主要的投资人。

“我国公募REITs市场处于试点阶段，还有很大的发展空间，未来可为机构和居民的财富管理提供多元化的资产配置机会。”刘立宇称。

继2023年下跌23%后，截至5月10日，中证REITs（收盘）全收益指数2024年以来上涨10.1%，超过了同期沪指6.04%、中债—总财富（总值）指数2.5%的表现，在大类资产中表现较为抢眼。

“从长期看，公募REITs的收益主要来自项目的经营收益和资产的增值，随着政策发力‘稳增长’和市场情绪回暖，公募REITs基本面也有望迎来进一步的修复。”富国基金相关人士称。

编辑：舰长

审核：许闻

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