2024/5/12 22:03:00
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证券时报记者 李小平 曹晨 刘灿邦 陈英
5月10日，地产股全面爆发。A股方面，天地源、滨江集团、中交地产、我爱我家等多股涨停；H股方面，世茂集团一度飙升90%，景瑞控股、中国奥园、融信中国等涨幅超过20%。这一切的背后，与各地接连出手，优化房地产政策不无关系。
近日，执行了13年的北京住房限购政策迎来首次调整；深圳放宽限购，松绑7区限购政策；杭州、西安也于5月9日同时发布楼市新政，宣布全面取消住房限购。业界预期5月将迎来一波全国罕见的放松潮，放松会涉及购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策等。
政策松绑对各地房地产市场影响如何？近日，证券时报记者在北京、深圳、杭州、西安等地，对当地楼市进行了实地探访。
杭州：
交易中心晚上10点还在签约
有楼盘三天销售超2亿元
5月11日晚上10点，喧嚣了一天的杭州城，逐渐安静下来。不过，贝壳（西湖区）交易服务中心却依旧灯火通明，数组客户仍在签约。
“杭州楼市好不好，有两个信息参考。一是交易中心忙不忙；二是在小区的中介带看多不多。”地产中介一手指着马路对面的贝壳（西湖区）交易服务中心，一边对证券时报记者说。
（摄影：李小平）
外地看房团又来了
5月11日中午，杭州市西湖区学院路一家地产中介门口，一对年过60岁的老人，正在与中介客户经理交流着看房情况。从他们聊天信息可以判断，这对老人一上午已经看过了2套房子，但没相中，还要继续看。
“杭州楼市全面放开了，对外地人不再限购，杭州环境、气候比我们北方好，所以想来看看，有没有合适的房子，计划买一套养老。”上述这对老人对记者称，他们来自河北，此次购房的预算资金为200万—300万元。
根据5月9日杭州发布的楼市新政，全面取消住房限购，不再审核购房资格。同时，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
较上述个人行为而言，有组织的外地购房，近日也在杭州热门楼盘现身。5月12日上午，杭州西湖区之江板块的溪映听庐项目，就迎来了金华*义乌看房团。
（摄影：李小平）
下午6时许，映听庐置业顾问在接待客户的间隙，在接受证券时报记者采访时表示：“杭州楼市新政，对我们项目销售影响还是比较明显。粗略统计，最近三天（5月10—12日），截至目前，我们项目一共销售了约20套，销售额预计2亿—2.5亿元。其中，有4个外地客户，此前来项目看过，但受制于限购政策，无法购买。这一次新政出台后，他们都没有到项目现场，就先打了定金过来，次日又赶来项目现场签约。”
在杭州拱墅区运河新城板块的宸岸印月项目，这个周末也同样迎来了大量的看房客。5月11日下午3时许，项目周边的马路上，已经停满了看房人的小车，这些私家车的牌照，不少是宁波、绍兴、嘉兴等外地的。销售大厅一座难求，还有20—30名看房者则站在沙盘面前听置业顾问介绍。
“项目计划5月16日开盘，首开套数为141套。从目前登记情况来看，摇号已成必然。5月10日第一天接受登记，就有900多人，到5月11日下午3点，登记人数已达到摇号边缘，即1300多人。”宸岸印月置业顾问对记者称。当日晚间，宸岸印月项目前两天登记人数公布，突破2000人。这也意味着触发了10:1的摇号红线。
不过，杭州在售楼盘的受欢迎程度，因地段、性价比不同，呈现较大的区别。杭州贝壳研究院监测数据显示，今年1至4月，杭州上城、拱墅、西湖、滨江四区新增商品住房仅3560套，占杭州十区总供应量的25%，但新增供应量基本位于区域边缘板块，对客户的吸引力不足。
在拱墅区运河新城的另一个在售新盘，本周六到访的客户则不多。该楼盘置业顾问对记者称，目前在售均价不到3万，且买房送车位，折算下来每平米2.6万元/平方米左右，且无需冻资、验资、摇号，明年即可交房。
对于此次杭州楼市新政影响，上述楼盘置业顾问称，“去年10月杭州楼市新政，也迎来了一波销售小高潮，我们楼盘当时迎来了不少宁波、嘉兴、台州等地的客户。那段时间，我们楼盘一周就去化了100多套。但是，新政效应逐渐地递减。不过，这次杭州新政不同的是，购房可以申请落户，这对部分外地人来说，还是有一定的诱惑力。所以，我们对这次新政的效果，还是比较期待，也做好了迎接的准备。”
二手房挂牌成交双双大增
“从这几天市场反应来看，楼市新政带来的刺激还是比较明显。比如说，杭州贝壳平台，5月10日的成交是120多套，而此前4月的平均日成交是70多套左右。”5月11日，杭州主城区的一家地产中介对记者称。
在二手房交易量的大增背后，是客户看房的意愿明显增加。5月11日，记者在杭州西湖区的翠苑、花园等老破小较为集中小区随意走访，多次遇到中介带着客户的情况。而且，这些小区周边的多家中介门店，几乎是“全员出动”，门店往往只剩下一人接待。
“这几天，大家都在忙着带客户看房，促成交，所以门店经常是空无一人。接打电话、联系客户、朋友圈回复，手机经常在发烫。今天忙到现在，晚饭都还没时间吃。”11日晚上9时许，学院路一家门店的中介对记者如是说。
（摄影：李小平）
在一些中介看来，这次新政对杭州主城区“老破小”，特别是学区房的影响较为积极。
“完全放开限购后，肯定会吸引一些有学区需求的外地人，来杭州买房子。”一位地产中介称，杭州主城区拥有较好的资源，但是，杭州楼市新政之前，很多浙江地级市的人，因为种种原因，不能落户杭州，也就不能享受到杭州较好的教育资源。现在买房可以优先申请落户，势必会激发这部分需求。
与新房销售一样，二手房销售也同样分化较为明显。5月11日，记者在杭州余杭区（非主城区）一些中介门店发现，前来咨询的客户寥寥无几。
“此次杭州楼市新政，对主城区楼市影响肯定是有的，而非主城区影响不大，至少到目前，非主城区的二手房买卖情况，目前没有明显的变化。”在北软路上的一家中介门店，中介对记者如是说。
比如说，杭州主城区申花板块，最近二手房成交了10多套，而此前每周成交也就5—6套。所以，新政对主城区二手房交易的影响，还是比较明显。而北软板块属于余杭区，新政发布后没有看到明显影响。
“目前，北软板块三个楼盘，在售二手房多达500多套，按照目前月均成交10套左右算，去化压力太大了。一些挂牌的房源，都挂牌好几年了，带看50—60次还没卖出去，客户还是嫌价格稍高。”上述地产中介对记者称。
与此同时，上述中介还给记者展示了杭州二手房的最近变化。“目前，杭州贝壳平台的挂牌量已达到19万多套，近两天新增挂牌量1700多套。而新政之前，二手房的日增挂牌量也就200—300套。虽然新政后二手房交易增加了，但是，新增挂牌量也非常明显。正常情况下，杭州二手房日交易量在200—300套。所以，去库压力依然非常大”。
整体市场表现平稳
楼盘销售“十八般武艺”竞相揽客
5月9日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），意味着西安市二环内区域不再执行限购政策，西安市最后一块限购区域不复存在。
事实上，去年9月之后，西安市就取消了二环以外区域限购。而在二环内，新建商品房项目不多，在售房源多为老旧二手房，向来就不是购房者关注的重点区域。因此，即便西安市全面取消限购，当地房地产从业者普遍认为影响不大，市场也没有出现明显涨跌。
新房楼盘客户量增加
“全面取消限购后也不会涨，西安房地产市场现在非常平稳，是最适合下手的时期，不仅是开发商在做促销，贷款政策也很宽松，一旦未来政策再度收紧可能就会有新的影响。”近日，记者走访了西安市北二环内的某新盘项目，置业顾问称，该楼盘一直按备案价格销售，这两天也没有调整；不过，据其透露，二环内取消限购后，确实感觉到客户量增加了。
该置业顾问表示，之前由于政策限制，外地客户会有顾虑，很少看二环内项目；但是近期，山西、甘肃、河南等周边省份甚至山东、新疆的客户也进入到二环区域了解行情。
（摄影：刘灿邦）
目前，西安新房主要集中在三环外的港务区和高新三期两个区域，房价也普遍在2万元/平方米甚至更高。由于西安早已放开二环外区域限购，此番新政对这两个区域影响并不大。
在记者咨询的房地产从业人士看来，港务区和高新三期属于发展型区域，受政策导向影响较大，价格存在虚高情况，“特别是在港务区，一些外地购房者考虑教育资源后可能会选择在这里置业，但产业、生活配套还有待提升”。
西安市周边另一个受到关注的区域是西咸新区，此前由于西安市限购，外地购房者会考虑到西咸新区的不限购区域置业，也推高了该区域房价。但在不少房地产从业人士看来，该区域缺乏新的政策、规划等支撑，夹在西安市与咸阳市之间，定位较为尴尬，特别是在西安取消限购后，西咸新区的房地产市场恐怕要“凉凉”了。
“西咸新区就是受政策导向最明显的例子，区域定位为打造成国家级新区，过去，有些楼盘单价飙到3万元，现在1万元出头都没有客户，如果购房者有意在西咸置业，只能说是以较低的价格入手，但买过来之后也只能放着。”一名房产从业者向记者说道。
二手房仍存看跌预期
除了新房，西安新政出台后二手房市场是否受到影响？
为此，记者也在西安市二环外进行了走访，一名房产中介向记者展示的平台数据显示，目前西安市二手房挂牌量超过17万套，但五年以内的次新房仅1万套出头，两年内的准新房更少；其向记者提供的数据显示，自2021年高点以来，其门店周边二手房均价降幅在2000元/平方米左右，且二手房普遍卖不上价，现在均价也只有1.2万元/平方米左右。即便不再限购，也没有出现明显的客户量增加等情况。
（摄影：刘灿邦）
不过，二手房也有分化，据该中介介绍，由于次新房源比较稀缺，未来五年次新房价格也较难下降；房龄15年以上的房源价格仍有下降空间。另外，西安二手房还存在价格虚高情况，实际成交价往往要比挂牌价低不少。
另一名房产中介告诉记者，全面解除限购后，一部分人认为西安房价可能还会上涨，但也有人认为放开限购意味着房地产市场信心不足，解除限购作用不大，房价甚至会往下走。他向记者提供的案例显示，近期某大户型二手房业主寻求出售，而他提供的建议是总价至少要比同户型低10万元以上才能在短期内获得交易。另一名从业人士提供的观察显示，西安二手房价格下降主要是因为大批客户着急出手，只有卖出后才能购置新房，故而相互杀价。
今年3月，记者也曾走访西安的部分楼盘，相比之下，全面取消限购后，部分新房楼盘看房者的确有明显增加。以西安二环内某改善型楼盘为例，记者3月也曾去探访，半小时时间内仅有1组客户，而这次前去探访，同样时间内大概有三四组客户。
一个有趣的现象是，楼盘销售们也更加卖力地做项目推广。“到我们楼盘看看吧，就在附近。”意向购房者刚刚考察完项目走出售楼部，三三两两的竞品楼盘销售顾问就会马上围过来。“我们没有提成，就是完成个带看任务，你看看就行，五分钟时间就可以”，“都一样，我们楼盘外面也有他们项目的人”，“哪天想看房了，我们开车带你到处看看，还能省点油钱”，在竞相揽客方面，销售顾问们可谓“十八般武艺”样样精通。
五环外升温
整体市场以价换量
时隔13年，北京房地产限购政策迎来松绑。4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，政策核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标。距离北京出台住房限购优化新政已经十余天，北京楼市变化备受关注。
日前，证券时报·e公司记者走访调研北京地区楼市发现，五环外的二手房和新房市场热度已经明显升温，其他区域整体平稳。在刚刚过去的五一小长假里，多个新房项目吸引了不少购房者前来咨询和认购，二手房带看量呈现明显增长态势。多位业内人士对e公司记者表示，在限购政策松动的带动下，市场局部区域出现明显热度。整体看，北京楼市依然平稳，“以价换量”仍是二手房成交量上行的主要逻辑。
5日12日，恰逢周日休息，北京南三环外某小区我爱我家门店外，不少中介人员在忙碌地接听着咨询电话。
（摄影：曹晨?）
我爱我家中介人士告诉记者，目前，他们片区成交量和带看量相比之前已经有了明显的回暖，但整体成交房源的价格都是很低，部分房源的价格已经回落到了2016年北京楼市的价格水平。与此同时，二手房源的数量也呈现出过剩的状态。北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常，但目前市场上的房源数量已经超过了17万套。不少买房人也表现出了观望的态度。近期出台的政策聚焦五环外市场，对整体市场的影响并不明显。
近期，北京五环外二手房市场正在升温。融泽嘉园位于北京北五环外，距离北京西二旗地铁站约2公里，西二旗附近驻扎着百度、新浪、网易、快手以及滴滴等一众知名互联网公司，因此该区域也被誉为中国互联网的宇宙中心。
记者日前走访该小区发现，不少中介人士带领潜在买家参观房源。
“目前，这个小区成交量很大，是昌平区最受欢迎的小区。小区新，有电梯，配套全。而且距离西二旗近。价格也适中，性价比挺高的。”该小区附近的中介销售人士告诉证券时报·e公司记者，“430”政策出了以后看房的多了，成交也多了一些，但不是特别明显。从房价看，之前是下降趋势。“最近好多着急卖的房源卖完了，现在价格比较稳定。附近二手房新登记的也比较正常，但价格偏高。”
从北京全市的二手房源供给看，上述中介人士向记者透露，目前链家网平台上登记的二手房17万多套，“尽管近期整体成交较为活跃，但持续有房源上架登记。我上个月成交了6套，主要是价格很低，业主着急卖，大部分业主是为置换卖房，因此价格低需要碰运气。目前，北京整体市场平稳。4月至今，二手房成交量上行仍是以价换量为主”。
4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房：包括本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。这也是时隔13年，北京优化房地产限购政策的一大举措。
与此同时，北京也再次提及，强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策。
北京市住建委5月11日发布《2024年北京市住房发展年度计划》提出，按照“一片区一方案”，开展完善在售项目周边市政基础设施和公共服务配套专项行动。各区制定新供地项目周边公共服务配套和市政基础设施建设计划，与商品住房同步建设、及时交用。建立住房项目全过程、全方位信息披露制度，推动住房销售管理从审批监管向信息服务转变。强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策，更多更好地满足“一老一小”家庭、职住平衡等多层次、多样化的住房需求。
“这是原则性的表述，并不代表就是放松，整体看，北京也的确开始尝试逐步放开。包括五环外限购微调就是开始试点一区一策。北京很大，房地产政策也不应该一刀切，后续库存压力比较大的郊区肯定率先调整限购限贷等政策，只有一区一策才能做好房地产整体平稳发展。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报·e公司记者表示。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，《计划》强调“强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策，更多更好地满足‘一老一小’家庭、职住平衡等多层次、多样化的住房需求”。这意味着北京未来楼市政策仍有优化预期，限购政策优化方向或包括放开大面积段限购、给予特定人群更多购房名额、降低社保年限等多个方面，另外降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等也具备空间。
深圳：
市场蠢蠢欲动
推盘速度加快
优化限购政策出台后，现在的深圳被划分成两个区：限购区、松绑区，新政效果正慢慢呈现。证券时报·e公司记者在走访中发现，无论是开发商还是地产中介，似乎对新政保有期待，推盘速度明显加快，但购房人依旧谨慎。
推盘速度加快 买方下单谨慎
深圳优化限购新政出台后的首个周末，非限购的龙华片区一新盘上市，记者在营销中心现场看到，前来看房的人不少，很多是家庭全员出动，但下单较为谨慎。
一位来自限购区域福田片区的看房者告诉记者，自己有意向换房，从去年开始，也看了很多新房。深圳7区放开限购后，他认为，这些片区的开发商或许会加快推盘脚步，未来可选的楼盘将更多。“现在是买方市场，新房、二手房越推越多，只要房价没有上涨的预期，我们就慢慢挑。只希望卖方折扣力度再大点，购房成本再低点，遇到合适的房子就会出手。”显然，这位准购房者并未受新政太大影响。
（摄影：陈英）
事实上，据记者了解的购房意向来看，大多数人似乎受优化限购政策的影响并不大，没有打算买房的人，依旧不会因为放开限购而增加购房计划。“我们缺的是名额吗？我们缺的是钱，是信心。“大多数人表示，房价一路下行，收入没有切实好转，地产市场信心并不容易恢复。而对于本身有意向购房的准置业者而言，优化限购政策出台，或许会增加观望频率，但成交依旧谨慎，尤其是有置换需求的置业者，相比放开限购，他们似乎更期待“增值税5改3，甚至减免”的政策。
相比买方，作为卖方，无论是开发商还是地产中介，似乎对新政保有期待，推盘速度明显加快。
同样位于深圳非限购区的布吉新盘，种种因素握在手中几十年也选在这个周末对外销售，推出市场上稀缺多年的小户型，“总价仅100多万”的宣传吸引了不少购房者扎堆样板间。尽管开发商列举了产品种种优势，但前往探访的业内人士多表示，选在这个时机推出，多半与“取消限购”政策有关，趁热度，尽快回笼资金。
与此同时，地产中介的销售人员们在这个周末又再次繁忙起来。“之前想买又没名额买的这拨人，这几天咨询挺多的。还有一些犹豫不决的人，优化限购政策出来后，这两天也表示想看看房，感觉最近的市场热气了一点点，但不多，趁这个时机，多推销就对了。”一位链家的地产中介工作人员跟记者说。
这个周末，记者身边许多人也表示，收到卖房的电话多了，“就昨天一晚上，接到两个卖房电话，一个是问我的房要不要卖，趁现在有政策，市场有热度，可以考虑出。另一个是问我要不要买房，这几天挂牌的房源明显增多，选择多了，建议多看看”。
有二手房挂牌价涨了
深圳中原研究中心监测数据显示，在目标监测片区，有逾三成片区二手房源挂盘价回升。深圳83个片区中，5月挂盘均价出现回升的片区共有25个，占比30.1%；挂盘均价下跌的片区共有56个，占比67.5%；挂盘均价几乎不变的片区共有2个。
整体而言，挂盘均价上涨的片区主要分布在中西部片区，包括龙华中心、宝安北部、南山科技园深圳湾豪宅区、福田中心等区域。5月涨幅最高的是位于非限购的龙华区的深圳北站片区，目前片区的挂盘均价为8.8万元/㎡，环比涨幅14.0%。另外涨幅较高的片区是限购的福田的上步片区，5月挂牌均价为8.6万元/㎡，环比上涨9.3%。福田的车公庙片区与宝安的沙井片区、南山科技园片区，二手挂牌价格皆有不同程度的回调。
但同时，中原研究中心监测数据还显示，5月的挂牌价跌幅明显要比涨幅大得多。深圳中原研究中心认为，深圳市场非核心区存量高企，去化缓慢，内卷严重，如光明、宝安、龙华、龙岗，新房库存皆超8000套，坪山库存也超6000套，去化压力大，降价压力也大，近两年，非核心区楼盘持续降价严重，冲击了周边二手市场价格，进一步加快了市场下行。非核心区限购松绑后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。
责编：陈丽湘
校对：姚远