2024/5/18 7:54:00
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中国基金报记者 方丽 张燕北
地产板块迎来重磅利好！
受此利好因素影响，近期一直表现活跃的地产股，在5月17日上演全面爆发。尤其是，地产相关ETF领涨，甚至有产品逼近涨停。
地产政策释放哪些信号？对地产板块及整个权益市场有哪些影响？中国基金报记者火线采访了南方、招商、博时、华宝、银华、银河、汇丰晋信、德邦、易米等基金公司及相关人士。
受访基金公司普遍认为，虽然政策落地的后续效果有待持续跟踪观察，但大体上地产下行周期已告段落，基本面有望企稳回升。
展望未来，政策不确定性下降有助于推动投资者风险偏好改善并推动A股市场反弹，后续继续重点关注商品房库存收储资金体量、资金来源等。
央行三箭齐发
房地产ETF集体大涨
5月17日，A股房地产板块午后再度爆发。截至收盘，房地产板块涨幅超7%，万科、我爱我家、金地集团、保利发展等20余只地产股涨停。
受房地产板块上涨带动，4只房地产主题ETF同样集体大涨。截至收盘，银华旗下房地产ETF大涨9.49%，逼近涨停，在当日ETF涨幅榜中位居首位。华宝旗下地产ETF大涨9.09%，南方旗下房地产ETF和华夏旗下房地产ETF华夏分别大涨8.53%和7.65%。部分ETF尾盘溢价明显，或有资金抢筹。
盘后数据显示，南方旗下房地产ETF单日成交额达10.11亿元，资金十分活跃。华宝旗下地产ETF全天换手率超61%，单日成交额超过2亿元，创上市以来新高，较上一交易日激增超115%。
银华旗下ETF全天换手率56.15%，交易活动活跃。从规模看，南方旗下房地产ETF最新规模43.68亿元，规模领先同类ETF，流动性较好。
从房地产ETF跟踪具体指数看，银华旗下房地产ETF跟踪中证内地地产主题指数，成份股包括保利发展、招商蛇口、万科A等。华宝旗下地产ETF跟踪的中证800地产指数目前聚焦A股16只房地产龙头公司，地产龙头特征显著。南方和华夏旗下两只产品均跟踪中证全指房地产指数，成份股包括保利发展、万科A、招商蛇口等。
消息面上，楼市迎来重磅利好。板块利好政策密集出台，央行三箭齐发，事涉首付、房贷利率多项调整。其中包括，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
事实上，受房地产领域多重政策利好提振，周五三大指数均涨超1%，全市场超4000只个股上涨，市场风险偏好显著改善。行业上，房地产以及地产链相关板块受政策利好催化大幅上涨，国防军工、计算机及电子等成长板块涨幅同样较大。
招商基金表示，A股市场上涨主要原因是地产政策推动市场经济预期上修，风险预期收敛。
走强板块中，除房地产外，非银金融及建筑材料板块领涨。银河基金补充，证监会发布《证券市场程序化交易管理规定（试行）》，规范证券市场交易，加强市场信心，非银金融板块上行。建筑材料等板块受地产板块带动，共振上行。
政策对供需两端都有关注
地产下行周期已告一段落
受访机构认为，当前地产政策态度已发生显著的积极转变，且从供需两端一起发力，后续地产有望逐步进入企稳态势。
南方基金表示，5月17日，稳地产政策密集出台，首付比例下降超出市场预期。政策效力看，地产基本面底部的确立建立在对传统政策边界的突破和政策的累积效应上，预计本次调整将稳定市场信心并促进部分合理需求的释放，助力行业软着陆。后续核心关注地产带看成交数据反映，一线城市政策跟进情况，收储的资金规模、来源、定价等细节。
地产ETF基金经理蒋俊阳分析，自近期中央高层会议定调“统筹研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施”后，房地产的政策思路由供给侧转向需求侧，并且聚焦去库存。
博时基金称，4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大，当前房地产整体仍偏低迷。4月底以来，各地楼市优化政策不断，从供需两端一起发力，以刺激潜在购房需求的释放。当前，房地产行业仍是市场关注的重点，后续还需继续观察地产行业的修复情况。
德邦基金资深研究员赵梧凡表示，“供给侧，保交楼问题继续被重点关注，新增3000亿元保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房。此项政策贯彻了430政治局会议精神，预计地产高库存的现状或将得到有效优化。”
他表示，整体来看，当前地产政策态度已发生显著的积极转变，且对供需两端都有关注。政策的突破预计明显修复市场信心，虽然政策落地的后续效果有待持续跟踪观察，但大体上地产下行周期已告段落，基本面有望企稳回升。
汇丰晋信基金宏观及策略分析师沈超分析，央行再次出台稳地产组合拳。一系列政策支持下，后续地产有望逐步进入企稳态势，地产违约风险有望降低。但在目前供需关系下，行业实质复苏仍需要时间，幅度也会相对温和。地产的逐步企稳，有利于降低中国宏观经济不确定性，经济的下行风险降低。
利好市场风险偏好抬升
关注地产链及科技成长板块
谈及后续A股走势及值得关注的机会，受访公募认为，地产风险的缓解有利于投资者提振对宏观经济的信心，为市场继续回暖提供支撑。在行业复苏的过程中，优质主流房企有望获得短期稳健成长和长期市场份额提升的利好催化。
招商基金表示，政策不确定性下降有助于推动投资者风险偏好改善并推动A股市场反弹，后续继续重点关注商品房库存收储资金体量、资金来源等，关注风险预期改善的地产及地产链，以及受益风险偏好提升的科技成长板块。
沈超也表示，地产风险的缓解有利于投资者提振对中国经济的信心，股市前期的估值定价有望修复，利好市场继续回暖。产业链方面，地产的企稳有利于产业链需求企稳，预期也有望改善。
展望未来，蒋俊阳认为，随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。值得注意的是，地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企可重点关注。
易米基金研究部总监王磊也认为，房地产及其产业链迎来明显的投资机会。首先，当前房地产行业处于明显超调，政策变化有助于扭转房地产行业的下行趋势，让行业回归其合理发展中枢。纵观海外发达国家的地产行业，无论经济发展到何种阶段，房地产依然是国民经济较为重要的组成部分。其次，房地产作为有金融属性的商品，价格趋势易自我强化，政策在房价过冷或过热阶段干预合理。当前政策有助于扭转房价下跌趋势，稳定房价和成交量，对房地产市场健康发展至关重要。
“第三，之前资本市场对于房地产及其产业链保持较为谨慎的心态，核心在于在行业下行期，无论是龙头公司还是二三线公司，最大的问题在于资产负债表的持续恶化。但现在我们有理由相信，未来行业将会是房价企稳－企业资产负债表修复－行业开发投资企稳的良性循环。那么，对于房地产及其产业链上的公司，就完全可以以持续经营的角度甚至以合理ROE来评估公司投资价值，那么对应当前显著低于净资产的部分公司而言，其投资价值是显而易见的。”王磊表示。
编辑：小茉
审核：木鱼
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