2024/5/19 9:39:00
内容提要：
周五房地产股票强势大涨，带动房地产主题ETF溢价、放量，地产主题基金同样领跑行业。央行连放“史诗级”大招的背后，是国家统计局公布的房地产各项触目惊心的数据。如果房地产行业恢复到2023年的水平，将出现什么情况？古人云，当局者迷，旁观者清。
一、周五房地产股票强势大涨，带动房地产主题ETF溢价、放量，地产主题基金同样领跑行业。
5月17日，周五午后，受房地产4条重磅政策刺激，地产板块午后持续暴涨，地产股全线爆发，房地产指数涨幅超过7%，周涨幅遥遥领先于大盘，达到12.65%。在个股方面，万科A、金地集团等超过20余股居然涨停；59只地产股涨幅超过6%。
内地地产股大涨，也带动了美股中资房地产大涨，房多多开盘后涨幅扩大至323.77%，触发熔断。后来恢复交易后不久再度停牌。截至收盘，房多多大涨超300%。
房地产股在尾盘迅速拉升，也刺激房地产主题ETF溢价、放量大涨。房地产主题ETF 在整个ETF表现中独占鳌头。其中，银华房地产ETF接近涨停，涨幅达到9.49%，溢价达到1.71%，华宝地产ETF涨幅超过9%，成交额达到2.15亿，成交量创下历史新高。规模最大的南方房地产ETF涨幅为8.53%，成交额突破10亿。此外，华夏房地产ETF涨幅也达到7.65%。
在周五晚间更新基金净值后，地产主题基金同样领跑行业。其中招商沪深300地产、华宝中证800地产ETF、银华中证内地地产主题ETF涨幅超过8%。事实上，从回报率上来讲，地产板块的启动已经持续一个月，多只房地产主题基金近一个月涨幅接近三成。
已经有基金经理和股票分析师将这一波房地产炒作预期，放大到整个地产行业的牛市空间和地产相关行业的投资机会。他们认为，随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。
他们还认为，在关注地产行业相关投资机会的同时，还应关注相关的投资机会，比如家电和消费建材。
二、央行连放“史诗级”大招的背后，是国家统计局公布的房地产各项触目惊心的数据。
周五一天之内，央行连放“史诗级”大招，取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率、史上最低首套房比例下限、央行将设立3000亿保障性住房再贷款。这四个大招，被大多数投资者、基金公司解读为，超预期政策之下，致力于打好住房攻坚战。房地产的政策思路由供给侧转向需求侧，并且聚焦去库存。房地产有望止跌回升，重现辉煌。
只有三郎等少数人认为，即使是央行的四大招，依然不是解决需求侧，只是站在供给侧，误读需求侧的能力，希望继续拔苗助长需求侧来利好供给侧。不切实解决国民收入结构向居民收入倾斜问题，不解决住户部门高债务率和超高债务负担问题，任何政策都无法真正推动地产需求改善，推动房地产企稳回升。
不过很多人并不赞同三郎这样的观点。他们认为，政策效果如何，投资市场地产类资产大涨，市场给出了答案。背后逻辑在于央行是表明了态度，政策及力度后续都可以调整。市场对地产的预期没那么悲观之后，对整个风险偏好提升有好处。
三郎想提醒持有这些观点的人，房地产盛极30年而衰不过3年。如果30年积累下来的矛盾，央行不涉及收入分配结构、债务风险容忍度和经济结构深层矛盾的4大招就给医好了，那一定是传世的经济政策经典，中国人民银行行长潘功胜，一定是继美联储前主席本·伯南克(Ben Bernanke)之后，下一个诺贝尔经济奖得主。
实际上，也在周五，国家统计局发布了一系列房地产投资、商品房销量和价格大幅下降的数据。
今年1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。
房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。
房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。
新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
房企本年到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中定金和预收款10002亿元，同比下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比下降39.7%。
仅商品房待售面积因为在建完工和销售减少，增加到74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
全国的房地产投资从2022年4月转为负增长以来，迄今一直没有转为正增长。而今年前4个月的跌幅，已经超过了去年全年。
从销售指标看，2019年，全国商品房销售面积17.16亿平方米，商品房销售额15.97万亿元。2020年、2021年疫情期间，销售面积和销售额都在17亿平米和17万亿元之上。
2022年，新建商品房销售面积和销售额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元。
2023年，中国新建商品房销售面积和销售额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元。
如果持续这种趋势，今年中国新建商品房销售面积和销售额有可能跌破9亿平方米及9万亿元，分别为8.95万平米和8.4万亿元。与疫情之前对比，大概下降一半左右。
三、如果房地产行业恢复到2023年的水平，将出现什么情况？
按照1-4月份的情况，今年居民大约需要支付购房首付1.68万亿元，新增银行贷款6.72万亿元。
如果2024年的商品房销售要实现与2023年持平，今年后8个月要多卖2.22亿平米的房子，居民多掏3.26万亿的银子。15%的首付，多掏4890亿的现款，多增加2.771万亿的贷款。
合计起来，居民需要支付2.169万亿首付，新增加9.491万亿贷款。
2023年，我国居民债务收入比已经达到143.4%。比美国的110%要高出33个百分点。居民贷款利息收入比约为6.9%，比美国家庭贷款利息收入比4.2%高出6成。
在居民收入增长幅度不变的情况下，这将造成至少以下三个后果：
第一，今年的居民消费至少会减少4890亿元，直接影响社会商品零售额减少超过1%。4月份社会商品零售额增速已经掉到2.3%了。
第二，住户部门的债务将从2023年的79.26万亿增加到88.751万亿，增长12%。居民债务收入率将从143.4%增加到154.2%，居民贷款利息收入比将超过7%。居民部门的债务风险将急剧恶化，断供的比例将大幅增加，法拍房的数量将大幅度增长。
第三，由于贷款余额的增加速度是收入的2倍左右，而贷款余额又是收入的154.2%，新增加的月还本付息金额，将影响今后每年的零售额增幅，减少2个百分点。
实际上，影响远大于此。因为有人计算了，首付降低了，月供反而更高了！
有位网友说，如果是在上海，一套1000万的房子，以前首付30%，贷款30年，需要首付300万，贷款700万，每月还款3.2万左右，30年本息合计需要偿还1100多万。
现在首付降到15%，需要付150万，贷款850万，每月还款4.1万，30年本息合计1400多万。
事实上降低了首付，因为增加的贷款部分要多付30年利息，购房者合计的购房支出，反而要增加300万，约27%。按30年平均，每年增加10万元支出，这家人势必每年要减少10万元消费。
我们的消费起不来，一方面的收入在GDP中的占比，比世界平均水平要低20个百分点左右。另一方面就是我们的居民债务负担，要比世界平均水平高出一半以上。
在选消费还是房地产问题上，你如果把砝码放在房地产一边，消费就会受到极大的损害。消费受损最后的结果，就是供给过剩，投资过剩。
所以，首套15%二套25%的首付比例，这力度是空前的，但对消费和经济结构的负面影响，也将是空前的。
四、古人云，当局者迷，旁观者清。
政策制定者的良苦用心在于：我给你降首付，给你降贷款利率，你就能赶快去买房了。
但他忽略了最不应该忽略的一个基本事实：尽管经历过去这几年的大环境，买得起房的人依然买得起房，他们有了N套房，这个政策无法有效促进这群人的购买；而买不起房的人按照他们的收入，如果房价不继续下降个3成、5成，0首付他们也依然买不起房，因为他们知道首付负担没了，月供他们也供不起。毕竟借钱是要还的，欠债是跑不掉的。
实际上房地产最核心的问题，一是增加中低收入阶层的收入，二是降房价、降地价！除了这两条，没有捷径。
所以，在周五四大地产政策落地的同时，大摩将对我国房地产板块的看法，却从“有吸引力”下调至“与大市一致”。
站在棋局之外的大摩称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定性较高。并将龙湖集团和保利发展的评级由“增持”调低至“与大市同步”。
【作者：徐三郎】