2024/5/28 19:23:00
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中国基金报 泰勒
兄弟姐妹们啊，楼市利好一个接一个，昨天是上海，今天广州也出手了，继续放松限购，首套房最低首付15%，是北上广深中率先实现房贷利率市场化的一线城市。
广州出台购房新政
据广州市政府网站消息，广州市人民政府办公厅5月28日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
其中提到：
1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域不变，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不纳入限购范围不变。
2、非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。
3、广州居民区内无住房买房算首套。
居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
4、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
5、在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
6、信贷政策优化完善。
对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。
中国人民银行广东省分行表示，广州市是率先实现房贷利率市场化的一线城市。取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。
上海首付降到20%
5月27日，上海印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
《通知》提出，调整优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。
此外，新城以及南北转型等重点区域的非本市户籍人才购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上，并将购房范围扩大至所在区全域；自贸区临港新片区的非本市户籍人才，继续执行连续缴纳满1年及以上的规定。
《通知》提出，优化非本市户籍单身人士购房范围，扩大至外环内二手住房。
《通知》提出，支持多子女家庭合理住房需求。对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。
《通知》提出，按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。
如何看待最近的地产利好？
中信证券最新研报称，近期地产政策持续聚焦扩需求与去库存，优先选择解除不合理的限制，释放真实需求，同时辅以必要的回购，在满足社会保障需要之余亦力求消化存量房库存。
中信证券分析，由于目前的政策仍依赖于居民主动加杠杆购房，与投资者所期待的政府大规模加杠杆收储的预期有一定差距，即使短期内释放出被压抑或者递延的需求有助于推动成交数据改善，投资者仍然普遍报以谨慎乐观的心态，在等待政策调整初期热度降温后各项数据的改善情况。
中信证券称，从近期二手房成交情况来看，个别城市出现了小幅改善，但整体依然相对低迷。根据冰山大数据找房的全国城市二手房冰山指数，5月第三周全国20个一线及新一线城市中有18个仍处于周环比小幅微跌态势，仅深圳和天津呈现改善。
中信建投研报显示，本次地产政策有利于提振商品房市场信心，对房地产市场稳定有积极作用。自地产政策宽松预期以来，市场房地产板块及部分地产链相关行业出现了明显的上涨。
不过，中信建投研报称，地产高频数据表现依然疲软。2024年前4个月全国房地产开发投资同比下降9.8%，新开工和竣工面积分别同比下降24.6%和20.4%。同时，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。仍需观察地产政策对于销售、价格等地产核心数据的改善。
西部证券分析，上周一二手房成交同环比增速均再度转负，逐步进入传统淡季后一二手房市场将表现出季节性走弱，成交热度仍有待提振，政策松绑效果尚不显著。预计各地新一轮宽松政策将陆续落地，持续释放积极信号，并对基本面形成一定支撑。市场乐观情绪释放并回调后，中期我们仍然认为可乐观看待，基本面反应不佳或将有进一步政策出台。