2024/5/28 21:16:00
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中国基金报记者 张燕北
继招商蛇口产业园公募REIT、招商公路公募REIT后，招商局迎来第三单公募REITs。
招商蛇口最新公告，公司下属全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司（简称“招商公寓”）拟申报发行招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“基础设施公募REITs”）。
而在日前，全国首单公租房公募REITs正式启动扩募。市场分析人士预计，保障性租赁住房市场前景广阔，未来市场将进一步扩容。
招商蛇口拟在深交所发行租赁住房公募REITs
又一单保租房公募REITs即将正式申报发行。
5月28日，招商蛇口发布公告称，为积极响应国家政策号召，贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房决策部署，盘活保障性住房基础设施资产，招商局蛇口工业区控股股份有限公司下属全资子公司招商公寓拟作为原始权益人，开展招商基金招商蛇口租赁住房公募REITs的申报发行。
按照公告，招商公寓将以其持有的位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展租赁住房REITs交易所申报工作。
壹栈太子湾、壹栈林下项目位于深圳市南山区，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.78万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。壹栈太子湾、壹栈林下项目已分别投入运营超4年和8年，项目运营成熟，2023年度平均出租率达92%和98%。
招商蛇口成立于1979年，隶属于招商局集团旗下，从事城市综合开发运营业务，地产开发始终为公司最重要业务，是一家国资背景的全国性房企。
公司发布的2024年一季报显示，一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润达到3.32亿元，同比增长22.22%。营收的稳健增长主要得益于开发业务结转规模的增加。
在销售方面，尽管受到行业整体影响，招商蛇口2024年一季度的销售体量有所下滑，但销售均价却有所提升。公司聚焦核心城市，入手多个位于高能级城市的地块。
二级市场表现来看，受地产重磅利好政策提振，招商蛇口股价于5月17日大幅上涨9.30%，报收于11.40元，创下了自2023年11月以来的阶段新高，当日收盘市值回归千亿元，达到1033亿元。截至5月28日，最新市值为904亿元。
谈及此次申报发行公募REIT的原因，招商蛇口表示，本次以壹栈太子湾、壹栈林下项目推进租赁住房REITs项目申报，是招商蛇口落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效举措。
据介绍，公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，较早践行了“租购并举”战略。截至2023年末，公司管理范围内的长租公寓已布局19个城市，84个长租公寓项目，总经营建筑面积超200万平方米。
作为市场化的投资运营机构，此次招商蛇口精选旗下“壹栈”系列优质资产申请设立租赁住房REITs，将位于粤港澳大湾区的租赁住房资产纳入REITs，有助于更好地支撑“十四五”期间保障性质租赁住房的建设。
记者注意到，本次申报的租赁住房REIT将是招商蛇口第二单境内REITs，同时是招商局旗下第三单公募REIT。
具体而言，以招商蛇口作为发起人和原始权益人的蛇口产园REIT已首发上市并完成扩募工作。而在上周五即5月24日，招商公路REIT正式获批，项目发起人（原始权益人）为招商局公路网络科技控股股份有限公司。
保租房REITs呈现“首发+扩募”双轮驱动模式
新产品正在酝酿的同时，保租房公募REITs的扩募也迎来新进展。
数据显示，2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市。
5月23日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT正式启动扩募工作并新购入基础设施项目， 这是市场上首个启动扩募程序的保租房公募REITs。本次涉及的扩募项目共计四个，均位于北京，包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。
对北京保租房而言，此次扩募有助于其盘活存量资产。另一方面，从公募REITs市场的角度来看，扩募有利于提升市场的流动性、分散底层资产的运营风险。
另外几家已上市保租房REITs均表示有扩募计划。华润有巢在业绩发布会上也表示，已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。
在存量方面，华润有巢从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，相关项目已达到稳定经营状态，将尽快推进扩募工作；在增量方面，近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。
二级市场表现方面，凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，5单保障房REITs今年以来表现明显回暖，年内平均涨幅为9.27%。从上市以来表现来看，尽管出现一定波动，但已是我国REITs市场中最具稳定性的板块之一，显示出较强的抗周期属性。
整体而言，华泰证券研报指出，结合2023年年报以及2024年一季报来看，在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房REITs仍超额完成首发时对2023年收入、可分配金额等预测目标，租金价格优势以及C端刚需定位构成了保租房REITs稳定运营的基石，进而对其估值起到支撑作用。
因此保租房REITs稳健运营的持续性被看好，考虑到派息稳定性，叠加目前3.8%~4.8%的股息率，保租房REITs具备配置价值。
保租房REITs储备方面，建信建融家园租赁住房REIT已获上交所反馈。另据了解，已有十余个省市的保租房REITs项目正在筹备，预计将有更多的项目加入并推动市场进一步扩容。
编辑：小茉
审核：木鱼
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